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如何買到便宜的房子?教你5大秘訣,秒懂建案銷售手法,破解房價密碼!

在同一個地段買到比別人便宜的房子,是有可能的!每坪單價有機會相差5-10萬不等。正常來說中古屋的成交價落差會比較大,因為買賣雙方對價格認知不同,容易出現高低價差,但卻是可遇不可求。新成屋、預售屋的價格雖然相對波動較小,但找到「便宜房價」的情況是有跡可循的,今天就針對預售屋買賣,提供5種買到便宜房價的方法,了解建案的銷售策略,找到便宜買房的管道:

 

 
 建案主打的廣告戶,組合優惠

 

1.什麼是廣告戶

廣告戶是指建案刊登在廣告上的特殊戶別,為了要吸引民眾注意,價格大多會「低於」區域行情的總價或單價,像是以68、88等吉利數字當作總價結尾,在首購型、小坪數低總價產品,或是重劃區、推案量大的地區較常出現。

 

2.廣告戶便宜的原因

廣告戶的價格,多半是建案的「底價」,因為價格便宜許多,產品可能存在樓層或格局特殊性,例如位於低樓層2-4樓、格局較差或有暗房等狀況,這些是賞屋需要留意的地方。但市場上仍會出現優質的廣告戶,在新建案銷售尾聲時,可能有些戶別因為「樓層或坪數大」,整體總價高、難銷售,建商在最後收尾時,會對這樣的戶別祭出特殊優惠,刺激買氣。

 

3.廣告戶就是市場上高CP值的產品

即便產品可能存在特殊性,但多數人皆能接受,舉例來說位在台北大同區建案-大橋湛主打總價1186萬起,就是位於4樓的戶別,除了價格優惠外,還送全室裝潢、沙發、冷氣、冰箱、電視與洗衣機等,開案至今,此戶別已銷售一空,目前剩餘優惠的戶別為總價1260萬8樓。由此可見,只要價格夠優惠,房屋的缺點仍可以被解決,瑕不掩瑜,最終價格才是多數人考量的因素,了解建案完整介紹➦大橋湛

 

以及位於桃園青埔區-麗江星漾,廣告戶為總價1368萬起,3房加大車位,棟距25米,此方案即為坪數較大,祭出的特殊優惠,參考建案介紹。了解建案完整介紹➦麗江星漾

 

 
 善用團購,以量制價


一次買多間,價格會比較好談,除了找親朋好友一起買之外,透過網路群組,找到同樣有購屋需求的網友,一起去現場進行議價,通常代銷為了能夠快速完銷,對於一次可以帶來好幾組成交的團購客戶,願意給予優惠,也可能第一時間開放團購賞屋,能挑選的格局、車位也較多。

 

 
 挑選有機會議價的物件

 

房屋銷售時,都期望每個戶別完美無瑕,但一棟建築或多或少,仍有些特殊狀況,我們可以運用這些特殊性,進行議價爭取房價的優惠,以下列舉幾種「市場普遍認為較不好的房型」:

 

1.低樓層、車道戶,沒有景觀

通常位於5樓以下戶別,屬於低樓層,沒有景觀視野較差,另一種俗稱「車道戶」多為2樓,因下方即為車道,容易有噪音、夜間車燈,以及4樓因為諧音問題,許多人不喜歡,也成為最難賣的樓層,所以若是推出廣告戶優惠,通常也選在4樓。

 

2.棟距短,影響格局、採光、通風

棟距=樓高,才是最舒適的住宅空間,如棟距落在6-8公尺算近,即便有開窗,空氣不易流通,陽光難以射入,會造成採光不足以及隱私問題,是比較多人不喜歡的情況。

但仍有些住在中永和老公寓的客人,很能接受棟距近的問題,因中永和本就是人口密度最高的行政區,建築物非常密集,因此棟距並不構成缺點,如此一來,價格優勢就會相對吸引這類族群。

 

3.風水問題

房屋規劃太密集,導致某些戶別對應附近建築的尖角,出現壁刀煞,或是建築本身有路沖等風水問題。

 

4.舉例說明

以上諸多情況,都可能讓同一棟樓,價差高達一坪10萬以上,以位於新北土城區-新潤青樺建案為例,建案旁即為土城最大的斬龍山遺址文化公園,建築與公園融合成一體,可說公園就是該建案的免費公設都不為過,擁有公園第一排景觀。整個建案共有3棟建築物,其中西側一面是公園景觀,東側則與隔壁棟相鄰,以下圖示來說:

 

 

B5與C6為24.8坪,格局規劃一樣,但B5因鄰近A棟,C6擁有350米棟距景觀極好,從實價登錄查詢可以發現,同樣位於10樓的B5價格為57.18萬,C6價格為66.02萬,相差近9萬的價差,總價則相差200多萬。

 

對於平時常加班,到家都已夜深的上班族來說,是否有景觀並不重要,就算無法面公園,但假日走到1樓仍有大片的斬龍山公園萬坪綠地,且同享社區的所有公設,也能到達頂樓欣賞美景。根據此建案透漏,B5也為目前銷量前三名的戶別,剩餘樓層數不多,由此可見,棟距近的物件,對於部份族群來說,仍是CP值很高的產品

 

但如家中是長輩,屬於半退休的狀態,待在家中時間較長,則較適合C6的戶別,擁有第一排公園景觀,享有超過300米永久棟距,如有興趣可參考-新潤青樺完整介紹。

 

另值得一提的是,如果一開始為早鳥賞屋,C1、B1戶22.93坪的小坪數房型,雖在東側不是面公園,但如果買到「高過隔壁棟」的樓層(約10樓以上),視野也很好,且價格與面公園戶別單價相差近10萬因此這種戶型也特別容易被秒殺,只要多看多比較,是很有機會買到便宜又合適的房子。

 

因此,透過格局或樓層問題獲得好價格,也不算一件壞事,每種物件都有適合的客群。且大部分情況仍有解決的辦法,例如棟距太近可以貼防窺玻璃貼,注重風水可以使用植栽來化解,該如何在價格與產品規劃上做抉擇則必須要透過多賞屋來評估自身能接受的房屋條件,才是我們買房前該做的功課。

 

 
 找第一手房源,省去服務費

 

記得,如果想要買到便宜「順序」很重要,能得到第一手房源資訊,才有機會省掉不必要的手續費、服務費。

 

1.房屋第一手順位-接待中心

所有新房子第一個銷售的管道,即為接待中心,不論預售、新成屋,在接待中心的價格是沒有額外的費用,但當你透過房仲、投資客購屋時,都已衍生出仲介費、房地合一稅、轉約費用、以及投資客要賺的價差等,屬於第二手、甚至第三手房源了。

 

大家對於接待中心最大的誤解就是,希望賣很高價,從消費者身上剝皮,但其實,他們的最終目標在於「完銷」絕非「賣高」,以完銷作為最終任務並結算獎金,因此當價格高出區域行情,更難賣或是把時間拖得更長,影響承接下一個案子的時間,這才是他們最不樂見的情況。

 

延伸閱讀接待中心與房仲的差別

 

2.到接待中心賞屋的好處是?

當我們理性的了解房價之後,別忘了議價時很多時候是靠感性的溝通,我們可以透過接待中心所收集到的情報,得知其他建案的消息、缺點,再利用這些資訊去議價,反覆賞屋的過程中獲得對於我們有用的資訊。

 

 
 關注新建案,越早買優惠可能越多

 

1.越早買為什麼越便宜?

預售屋的銷售策略,最終目標是將案子「賣完、完銷」,將案子結算後才能取得獎金,因此建案都希望在一開賣就能衝出好銷量,只要一開始賣得快,也等於後續的人事、租金...等相關費用可以減少,所以在第一波衝出買氣是每個建案最重視的指標,這時也會更願意提供優惠或是送家電的贈品優惠。

 

當銷量達到一定程度,案子很可能就會開始漲價,這也是為什麼不同時段賞屋,拿到的價格有所不同,過往房市也都是一路上漲。因此越早賞屋會比較便宜,第一期預售案會比第二期便宜,就是這個道理。

 

2.普遍優惠有哪些?

以折價為主,每坪通常能便宜2-3萬、或直接折抵總價10-15萬,甚至祭出送家電、裝潢等優惠。例如新北環狀線A3捷運站旁某建案,優惠即為每坪便宜2萬,加上總價再折12萬,以31坪的房子換算下來,立刻現折了74萬,對於想撿便宜的人來說,是近百萬的優惠。

 

3.如何獲得新建案的資訊?

獲得第一手預售屋賞屋資訊,最快的方式加入地方社團、房產討論區等,在地人傳遞資訊是最快的,例如哪塊地要開案、這塊地被哪家建設公司買走,都有第一手消息,有空也可以到當地多走走看看。

 

我們也特別整理出全台新建案資訊,方便大家查詢新建案查詢

以下列舉幾間新建案資訊,包含新建案位置、亮點(2022.12/5更新)

 

新建案台北:

圓山富璟位於臺北市士林區,建案亮點:近捷運,面公園,預計2022年12月公開早鳥預約

(富璟士林案建案地圖)

新建案新北:

宏國青田於新北市鶯歌區,建案亮點:鶯歌崗石地標,高綠覆率早鳥預約

寶亞新公館位於新北汐止區, 建案亮點:汐止車站第一排,12年教育學區早鳥預約

(寶亞新公館建案地圖)

佳元植位於新北板橋區,建案亮點:近捷運新埔站,明星學區早鳥預約

(佳元建設新埔案建案地圖)

▧ 飛鳥之丘位於新北淡水區, 建案亮點:捷運竹圍站、面河岸早鳥預約

(白天鵝馬階段建案地圖)

桃園新建案:

宏普画時代3-時晴苑位於桃園中壢區,建案亮點:近橫山書法公園,桃園高鐵9分鐘早鳥預約

(宏普画時代3建案地圖)

德億建築事業X武陵高中旁位於桃園八德區,建案亮點:靠近傳統市場、近學區早鳥預約

環泥晴森位於桃園平鎮區,建案亮點:擁有山仔頂×南勢雙商圈聚落,生活機能佳早鳥預約

(環泥平鎮案建案地圖)

▧ 鴻築經國案:位於桃園市桃園區,建案亮點:經國大道首排,離經國轉運站250M,預計2022年12月公開。早鳥連結待提供

 

新建案新竹:

春福北大路案:位於新竹市北區,建案亮點:純住戶0店面,新竹北大路正核心地段早鳥預約

(春福北大路案建案地圖)

 

浩瀚森PARK位於新竹市北區,建案亮點:公園首排,車程10分鐘達遠東巨城早鳥預約

(浩瀚森PARK建案地圖)

新建案台中:

▧ 宏銓建設文心豐富案位於台中市南屯區,建案亮點:5分鐘抵達豐樂公園捷運站,預計2023年2月公開早鳥預約

台灣隱賦位於台中市西屯區,建案亮點:正對台中市政府,S級精華地段,新光遠百老虎城3大商圈早鳥預約

(鉅陞國際台灣大道建案地圖)

 

新建案雲林:

麗璽晶硯位於雲林縣虎尾鎮,建案亮點:虎尾市中心,擁有林森、中正商圈,早鳥預約

 

(麗璽晶硯建案地圖)

 

新建案台南:

▧ 心程市位於台南新市區,建案亮點:近南科,3分鐘直上國道三號新化交流道,預計2022年12月公開早鳥預約

澄田上品硯位於台南新市區,建案亮點:地段極佳,緊鄰南科園區、永康工業區,10分鐘車程早鳥預約

(澄田上品硯建案地圖)

▧ 煌聖大鉅位於台南新市區,建案亮點:坐擁中正×信義雙商圈,南科通勤第一圈,5分鐘抵達,地點極好早鳥預約

(煌聖大鉅建案地圖)

 

南科悅揚位於台南安南區,建案亮點:史博館正對面,坐擁10萬坪綠地,3分鐘上北外環,5分直驅南科,地點極好早鳥預約

(南科悅揚建案地圖)

 

 

新建案高雄:

▧ 郡都建設和平東段:位於高雄楠梓區,建案亮點:雙捷運,靠近楠梓科學園區,生活機能佳早鳥預約

(郡都建設和平東段建案地圖)
 

4.早買的潛在風險?

預售屋擁有「付訂金」的預訂方式,事後不想買是可以反悔的,風險也算小,這時挑選的戶別、格局、車位都是第一手,並不是別人挑剩、或有缺點的戶別,通常是建案最佳的入手時機,因為建商想要衝出一開始的銷量,優惠也會願意給,這個基本原則是整個建案銷售的一致普遍性認知。

 

但是否代表一定不會買在高點? 當然也是不一定,我們要提醒的是市場的風險,也就是整體房市是處於上升波段還是下跌波段,有可能你確實在第一批搶到了相對較低的價格跟百裡挑一很好的戶型,但是整體房市、景氣,也是影響房價的指標,這個變因也不容忽視。

 

 
 總結

 

除了想辦法增加自己獲得便宜資訊的管道之外,更重要的是,多看幾間房評估自身能接受的房屋條件,如果透過瑕疵能換取便宜的房價,是否可以接受?才能運用現有的資金,買到最理想的房子。以及賞屋前,對於「市場行情要有概念」,建議事前做好功課了解區域行情,否則當你遇到便宜的房價,卻無法意識到,沒把握反而是可惜了。

 

 
 找到便宜買房的管道後,現在還有哪些地區適合首購族?

 

基本上以自住來說,你要考慮的不外乎就是,單價要合理,附近的生活機能要好,如果尚未開發好,也希望是靠近舊市區,甚至希望地段好,未來會有大型建設入住,還有機會房價會漲,因此我們按照以上這些考量,列舉了一些適合首購族自住的地區,和大家分享,如果有其他想要了解的地區,也歡迎留言給我們,我們可為您做分析:

 

1.桃園青埔重劃區

青埔是全台炙手可熱的重劃區之一,位在桃園中壢區,全台最大Outlet商圈也位在此處,更是近期人口唯一正成長的城市,許多北漂青年都遷居至此。到底青埔的優勢是什麼,為什麼討論度不斷?現在在青埔買房子好嗎?我們特別深入研究,將青埔現況、生活機能,甚至房價走勢一併分享給您,如果你有興趣也可以參考!內文也將推薦5大指標建案,以及實價登陸的均價。

 

延伸閱讀想買青埔?看這篇就夠!史上最完整,青埔房市全解析,房價、生活機能、區域發展 

 

 

 

2.台中烏日高鐵特區

台中近2年房價飆漲,海線地區衝破2字頭,西屯區漲到8字頭,還有哪些地區適合首購?烏日高鐵特區是中台灣唯一三鐵共構+三條公路的重要交通樞紐,台中高鐵站就位在此處,龐大的車流、人流,是此區最強大的基本面,有了交通優勢烏日的房子就可以買嗎?未來還有什麼重大建設,以及現在房價行情,內文將詳細說明並分享烏日即將公開建案、熱門建案。

 

延伸閱讀烏日高鐵特區買房攻略,買烏日好嗎?有哪些重大發展?不能錯過即將公開的烏日建案、房價走勢、區域分析總整理 

 

 

3.台南科技園區

南科是近幾年討論度最高的地區之一,因台積電進駐,將全球最先進的3奈米技術,確定留在台南製造,引爆話題更帶動南科就業人口,討論度非常高,也因為這樣造成台南缺工嚴重,建案普遍需要較長的工程期,因此吸引了不少外地客置產,內文將提供南科園區的建案整理。

 

延伸閱讀台南科學園區未來發展、建案總整理
 

 
 未來房價走勢為何,房價會跌嗎

 

2022年受到政府打房、央行升息與全球股市重挫等影響,普遍民眾心理預期房價即將下跌,雖然交易量上半年對比去年2021年減少2.4%,但房價漲幅上漲15.4%,到底未來房價走勢為何?房價會下跌嗎?面對房市前景我們可以從以下3大面向,營建成本、央行升息、市場供需來判斷。

 

延伸閱讀未來房價還會跌嗎,升息+全球通膨=房市即將崩盤?

 

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