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南科推案量一年飆破千億,台積電憑什麼撼動全台房市投資?最完整南科區域分析、即將公開建案一次看懂

 

《即時更新專區》本區早鳥建案

▧ 2023/1/19

新市區新和重劃區,即將公開建案世界南科

 


台南,在房市這十年來,是全台六都之中房價漲幅冠軍,高達189%的漲幅速度,也是近年房市最熱門的話題,不管是企業界、當地居民,或是跟計程車司機閒聊,談論的都是「台南南科」。台南科學園區的崛起,加上台商製造業大量回流,新建工廠、擴廠效應,帶動台南的錢財、人才,到底為什麼南科能替台南帶來如此驚人的房價漲幅,目前房價現況是如何?到南科就業自住又該如何挑選?還有哪些地方可以投資?內文將詳細說明:

 

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一、近年台南房價暴衝,未來房價會跌? 會漲?

全台南房價正核心,正在「往東」偏移

全台灣近3年房價平均上漲20.1%,而台南的漲幅高達34.3%,2022年台南平均房價「每坪20.6萬元」,創下歷史新高,與2019年同期每坪15.47萬元相比,漲幅超過3成,較十年前相比漲幅高達189%,可見台南房價補漲速度之快。

 

照房市發展脈絡,城市的市中心必定成為房市蛋黃區,漲幅也會是最顯見的,但自從2019年台南房市吹起一股南科效應,讓南科所在地-台南市郊善化、新市區領先起漲,根據統計台南新建案近5年的漲幅,「新市區」以78.8%奪冠,原因就在於南科引入不少高薪的科技業人才就職,帶動此區的房價。

我們從下圖可以看到,全台南的正核心2019年之前集中在北區、東區、中西區,至2022年整個核心漸漸「往東」偏移,外圍的善化、新市、安南區,甚至是歸仁區,逐漸發展成正核心,台南的郊區蛋白區,已成為蛋黃區。

南科周圍房價3年內上漲124.21%,善化、新市區最劇烈

在2019年,除了吹起南科效應之外,受到中美貿易戰影響,美國和中國彼此加徵報復性關稅,加上中國的勞動力開始不如以往低廉,不少台商開始移出中國,回流至台灣,2019年台商申請投資案總額達7000億元,加上中南部土地相對價格便宜,商辦、園區土地開始搶翻天,當年台南土地交易量破100億,也讓台南各區的房價穩定邁向2字頭,平均房價漲幅約17%左右,到了2020年台積電在南科連續4次出手獵地,買下超過100億的土地,前所未有的投資案,加速帶動台南房價起漲,2021年平均房價來到23萬/坪,其中又以善化區漲幅最為劇烈,從18.67萬/坪,突破3字頭,來到30.44萬/坪,漲幅高達68.4%。

 

2022年重大建設實現,北外環道路通車、三井Outlet開幕

台南第一座三井Outlet購物中心,在2022年2月高鐵特區盛大開幕,加上台南近10年來最重要的交通建設-北外環道路第3期通車,讓南科周邊的房價幾乎全站穩3字頭,平均漲幅來到32.45%。回顧這3年,南科周邊地區,從平均房價1字頭漲到3字頭,漲幅高達93.14%,最高分別是善化區124.21%以及新市區123.15%,其中不少建案實價登錄也站上4字頭,像是安南區的湖映白、善化區的桂田盤古。

截至目前為止,各區房價仍不斷挑戰新高,不只南科周邊起漲,台南市中心(北區、東區、中西區)的房價也從原本的3字頭突破5字頭,目前最高成交價,是東區的世界巨星54.99萬/坪,北區、中西區也都站穩4字頭。

南科房價現況,最高成交單價衝上4字頭

▧ 新屋房價現況&最高單價(2022年12月更新): 

-南科正核心-

善化LM特區:31.2萬/坪、最高成交價36.萬/坪

善化車站商圈:36.9萬/坪、最高成交價40.6萬/坪

新和重劃區:近年沒有新案

新市市區:28.2萬/坪、最高成交價31.2萬/坪

鹽行國中重劃區:尚無實價登錄

-北外環交通受惠區-

史博館特區:尚無實價登錄

九份子特區:31.3萬/坪、最高成交價44.1萬/坪

-高鐵特區軌道經濟-

台南高鐵區:30.5萬/坪、最高成交價35.8萬/坪

 

從上述房價現況來看,在南科周邊區域城市,包含善化、新市、及永康,已經很難再找到單坪30以下的新建案了,其中善化核心商圈,建案成交來到4字頭,而曾入選「全台最富有里第10名-蓮潭里」,就位在善化區,這也是為什麼善化的房價,比更靠近市中心的其他重劃區還要高,此區的消費力是有機會超越台南市中心的水準。

 

安南區的史博館特區、以及永康區的鹽行國中重劃區,已有新案但尚未有實價登錄,從這兩區的地理位置來看,皆靠近北外環道路,史博館特區還有亞太國際棒球訓練中心、和順綜合轉運站等利多議題,預估房價坐穩3字頭,未來有望挑戰4字頭房價。

此外,堪稱是南科的正蛋黃區的新和重劃區,近1-2年並沒有新開的案子,預計到2023年會有新建案公開,可密切注意,我們也將隨時更新房價。

 

安南區成為2022年交易熱門第一名

2022年前3季台南買賣移轉棟數共18,111件,相較去年2021年前3季的移轉棟數小幅衰退-9.8%,第1季永康區以951棟的交易量居冠,也是永康區連續13季蟬聯全台南第一,但來到第2季、第3季後,轉變為安南區以1337棟、1093棟拿下冠軍,截至2022年,安南區以成交3,036棟位居全台南第一,代表有近20%的交易量都集中在這區。

 

安南區交易量大幅成長,主要原因是受惠於「北外環快速道路」,可串聯南科到市區,節省南科的通勤時間,區域內的九份子、安西、溪東等重劃區,公共建設及生活機能越來越完善的情況下,也就成為2022年台南交易熱門區域。

 

外來客群置產的重點,不是生活機能而是交通

順帶一提,我們可以發現,九份子重劃區2022年的房屋均價約31.39萬/坪,最高成交價來到44.1萬/坪,比起市區旁的重劃區,像是市政特區、水交社重劃區,反而房價比九份子更低,以地理位置來看這是不合理的,會有這樣的情況,最大的關鍵就在於「外來客群青睞的重點,是交通機能」,只要能夠吃到通往南科的交通,對外地人口來說,就是市區重劃區沒有的優勢。

 

南科房價到頭了嗎?未來房價發展分析

竹科、中科房價,漲幅程度比電影還離譜

新竹本最熱鬧的地方,也就是我們說的市中心,是靠近新竹車站、城隍廟、巨城購物中心的商圈,此區的平均房價約為39.1萬/坪。

靠近新竹科學園區,周邊的重劃區以關埔重劃區、竹北高鐵特區、縣治二期重劃區為主,近幾年房價衝上6、7字頭,平均房價更是突破5字頭,來到51.61萬/坪。又以新竹高鐵站所在的區域「竹北市」漲勢最為驚人,以縣治二期重劃區來看,去年2021年新屋平均房價約39.84萬元,截至2022年暴衝至57.32萬元,漲幅居新竹縣市各行政區之冠。高鐵特定區房價更是水位最高,目前每坪估約60萬元至75萬元。

 

完全可以看出「新竹科學園區周圍房價,已經遠遠超過新竹市區」,甚至被稱為「自成一個圈子」從2字頭衝7字頭只花兩年的時間。這一切皆因為竹科的加持、科技業發展的推動,高收入的竹科工程師成主力買盤,剛性自住需求非常大。因此,儘管近2年台南南科周邊新案已有一波相當明顯的漲勢,從原本的1字頭直衝4字頭,但以竹科、中科、南科3大科學園區相比,竹科衝7字頭,中科周邊建案也已站上6字頭;反觀,南科周邊新案目前開價仍落在3~4字頭,仍是相對便宜。

 

南科就業人口增加太快,房屋供給嚴重不足

如果照竹科房市發展的情況來看,科學園區周邊的房價是會「遠高於」原市區價格的,但目前南科題材是從2019年開始發酵,至今才3年的時間,建商買的土地,今年才要開始預售,但南科園區發展、就業人口已高達9萬人,所需要的房屋「嚴重供需失衡」,供給趕不上需求,周邊的新案只要一推出,就被搶光,外來客只好外溢到安南、安平,但隨著南科周圍第一圈善化、新市、永康新案陸續推出,仍會有大量的剛性需求支撐房價。

 

南科2021年產值創下史上最高,疫情下逆勢成長3成,直追竹科

2021年南科產值達到1兆949億,竹科產值為1兆5880億,分別占台灣GDP 4.5%、6.9%,加上中科產值1兆來看,整個台灣靠半導體產業,所占的GDP就高達20%左右,足見南科對台灣產業的重要性,加上南科所代工的晶片,是領先全球的 3 奈米技術,這也將推升南科成為全球最重要的先進半導體聚落。

 

除了台積電加碼投資台南外,全球最大晶片微影設備及EUV曝光機供應商ASML、光阻劑生產大廠鎧暘科技等公司相繼進駐,世界最頂尖的一流人才、國內外高知識份子、科技業領袖,都將匯集到台南這座城市,不只帶動台南整體經濟,所產生的產業聚集效應,會讓台南形成一個新世代的新富聚落。

 

按照以往竹科的歷史經驗,青年移入新科就業後,全台灣最富有的5大里,有4個就落在新竹市,平均年收入高達301萬,而如今南科正複製著竹科的發展模式,甚至有機會超越竹科,將引領台南經濟飛耀成長,房價仍會持續走揚。

 

營建成本高居不下,建商撐不下去只能漲價

房屋既是商品,定價就是由「成本+利潤」來制定,近2年房價上漲一大塊原因,就來自於「物價以及營建成本高漲」,導致房價持續上漲。像是鋼筋、水泥、磁磚等,自2021年開始,營建工程物價指數因輸入性通膨,以及新冠肺炎疫情影響,導致價格上漲,指數從109.73增加到121.72上漲10.94%,截至今年7月飆升到130.45上漲7.1%。其中又以鋼筋漲最兇,今年每噸單價上看2.5萬元,去年1月時,單價僅需1.8萬,大漲38%。

 

台積電在台南大規模興建新廠,讓台南缺工問題更嚴重

台南除了建材成本飆高之外,還有嚴重缺工的問題,自2019年台商回流開始興建擴廠,加上台積電也在興建至少15萬坪的新廠,多方積極開發,勞工缺工問題更加嚴重,以三倍薪資搶勞工的新聞時有耳聞,建商需要花更多的成本找工人,甚至不一定找的到,供需兩端嚴重失衡,勞動成本大幅上揚的情形也很難改善。因此台南的營建成本高居不下,房價也仍會持續走高。

 


前面帶你快速了解台南房價變化,你所不知道的台南正在崛起!以下我們提供詳盡的分析。


 

二、南科為什麼會崛起?半導體產業龍頭-台積電扛起全台GDP

2022年台灣GDP可望站上4.0%,最大的支柱就來自於「電子半導體產業」,2022年經濟規模高達4.8兆元,約1,651億美元,年增19.7%,佔台灣GDP比重約20.94%,而半導體產業鏈當中,就包含台股市值最大的公司——台積電,身為世界上最大的晶圓代工廠龍頭,被譽為台灣的護國山神,擁有超越全球最先進的頂尖技術,佔全球晶片生產6成以上。

 

台積電宣布,將全球第一個3奈米新廠蓋在台南,震驚全球

在2017年台積電宣布,將全球最先進的3奈米技術,留在台灣,「3奈米製程新廠」就落腳南部科學工業園區,也是全球第一宗宣布的3奈米投資規劃,領先競爭對手韓國三星與美國英特爾,消息一出,所有高科技人才和資金開始蜂湧至台南,無論是政府、業者,還是南科附近居民,都向市場傳達同一個訊息「南科將重現竹科當年的大成長!」

南科建案

 

三、南科園區有哪些優勢能翻轉整個台南?

園區面積足足比竹科大1.5倍,台積電4度出手砸100億蓋廠

台南科技園區1、2期,位在台南新市區,佔地1,043公頃,園區相當於竹科園區的1.5倍,不只腹地大,截至今年9月前,南科招商累計投資金額達高達530億元,眾所矚目的護國神山台積電,更罕見的在2020年4到8月間,4度出手在台南買地,金額高達100億元,正前所未有大規模的興建之中。

 

攤開台積電目前在台灣的廠房,位於南科的就包括晶圓6廠、晶圓14廠、先進封測2廠,以及2020年剛投入量產的晶圓18廠,南科幾乎已變台積之城。

 

半導體產業大舉進駐南科,掀起史上最大工程師移民潮,就業人數突破9萬

除了台積電大動作在南科興建新廠,不少高科技產業也陸續投資台南,像是聯電、群創光電、ASML、台灣航電(GARMIN)、聲寶集團、誠品、MOMO、三井Outlet等知名企業,各大民間企業也跟著進駐,帶動整個台南科技產業的崛起,產生巨大的磁吸效應,目前南科核准進駐廠商共有268家,支撐整個園區產值、薪資水平、人口數,今年5月底園區就業人口也正式突破9萬人,預計未來就業人口可達12.3萬人。

 

南科第3期擴建計畫,預計2023年啟用,創造18萬人的新市鎮

行政院核定南科第3期,預計在2023年取得用地,南科面積再增加,帶來至少5000名就業機會,龐大資金與產業湧入台南,帶動人口移居,周邊整體開發,預估大南科地區可成為18萬人口的新市鎮。對比目前新竹科學園區情況,竹科總腹地大約是700公頃,就業人口約16萬人,南科已經是台灣第二大半導體產業園區,緊追竹科腳步。

 

 

四、南科園區未來將如何發展,有機會超越竹科嗎?

南科3奈米新廠還未量產,產值就已破兆,已成為半導體奇蹟

半導體產業持續改變台南樣貌,去年南科營業額正式破兆!根據統計去年竹科年營業額達1兆5880億元,位居全台首位;而南科則以達1兆949億元居次,這也是南科設立26年以來首年突破兆元大關;至於中科年產值也同樣破兆元,營業額來到1兆352億元。

 

其中南科產值,有54%為台積電所貢獻,在南科掌握3奈米以及5奈米先進製程,預估未來若3奈米量產後,南科產值將有機會超越竹科。

 

營收規模、技術、薪資不只挑戰竹科,更挑戰全世界

根據人力銀行調查,全台半導體業2022年平均月薪為5萬4729元,位居全產業第二名,僅次於電腦電子業,其中北台灣半導體平均月薪5萬7152元,為各區之冠,南台灣半導體平均月薪5萬155元,年增7.1%,首度站上5萬元大關,也是近7年來首度超約中部半導體平均4.9萬元。

 

南科從2018年的平均工資3萬元,到2022年漲到5萬,漲幅如此之快,最大功臣當然就是台積電,以及它帶來的ASML、應材等外資大廠。加上近期因台積電3奈米新廠即將量產,急需招募許多科技從業人才,人才供不應求,各家科技大廠開始搶人,使得十數萬從業人員的薪資節節上升,未來,規模、技術員工平均薪資都有機會超越竹科園區。

 

五、為什麼拿南科VS竹科,新竹連3年成為全台最有錢縣市

新竹科學園區發展超過40年,是台灣發展最早的科學園區,擁有完整研發基礎,是高科技產業聚落,而新竹市更是「連續3年成為全台灣最有錢的縣市」、「連續5年蟬連最富有的里」,強壓首都台北市。

 

根據2020年綜所稅收入來看,全台只有4個縣市,平均數破百萬,新竹市以平均所得收入135.9萬元居冠,連續3年超越首都台北市;台北市排名第2,平均數127.7萬;第3名為新竹縣124.8萬元,連江縣則以102.1萬元拿下第4名。

新竹最有錢的里收入衝破300萬,不僅最富,還均富!傲視全台
號稱「竹科新貴」的新竹市東區關新里,繼續蟬聯全國最富里,綜合所得平均數301.2萬元,衝破300萬元,中位數也有249.2萬元,代表此區的住戶「不僅最富,而且還均富」傲視全台。第2名則是台北市永福里285.4萬元,排名的第3到第5名都在新竹縣,收入皆破200萬。

 

新竹人會如此富有,關鍵就是竹科的高薪產業結構,使得新竹高收入家庭數量激增,帶動整個新竹的經濟、房價、甚至產業結構,而如今南科也正複製竹科的模式,距離南科最近的善化區蓮潭里,也曾在2019年入圍全台第10大富有里,是唯一不在新竹的地區,綜合收入達168.7萬元。

 

南科如超越竹科,將成為下一個科技新富聚落

南科是近2年才開始崛起,根據台積電公布的年薪數字,1個年資15 年的基層主管平均年薪300 萬起跳,副處長以上到資深副總的年薪資,從500到5000萬不等,以此推算,未來整個南科附近的村里,平均收入突破200萬的水準不是問題,甚至會繼續往上跳,帶動全台南市的平均收入,成為下一個世代的科技新富聚落。

 

當全球科技菁英聚集在南科,所有金流、人流定會帶動整體地方經濟,甚至直接帶動台灣科技與產業發展,在半導體業界中,南科可以說是「宇宙的中心」,是全球最先進半導體產業聚落。!
 

六、南科龐大的通勤車流,能靠北外環道路拯救?

引頸期盼的北外環道路橫跨大台南,從市區→南科不塞車

南科崛起後,快速帶動善化、新市、永康、市中心的區域發展,也使得每到上下班時間,市區與南科之間就形成龐大的通勤車流,除了造成平面道路雍塞之外,國道1號、國道8號也逐漸不堪負荷。

 

為解決交通問題,中央與台南政府攜手合作推動「北外環道路新建工程」,從新化區一路串聯新市區、永康區、安南區、北區、中西區最後抵達安平區,1條東西向橫跨7個行政區、斥資226億元,也是台南市第1條市區快速道路,全長13.461公里,預計於2027年底全線完工通車。

 

1.台南市第1條市區快速道路
2.橫跨7個行政區,一條從「安平」通往「新市區南科」的道路
3.全長約14公里,斥資226億元
4.從台南市區到新市南科原本30分鐘,縮短為15分鐘,減省一半通勤時間
5.總共設有9個出口匝道,等於「處處皆可通往南科」
6.計畫分 4 期建設,截至2022年1、3期已通車

 

北外環道路9大出口:

 

由於此條道路經費龐大,因此政府將此計畫分成4期進行建設,目前第1、3期皆已通車,我們就簡單帶大家看一下每段道路經過的路線:

第 1 期已於2015年2月17日通車。

第 3 期已於2022年10月18日通車。

第 2 期已於2022年6月30日開工。

第 4 期目前設計規劃中。

 

第 1 期道路,新化延伸道國道8號南科聯絡道:

從新化高鐵橋下到新市,已於2015年通車,為市區的一般道路。

 

第 3 期道路,國道8號南科聯絡道安南區台江大道:

從南科聯絡道開始,中間包含樹谷聯絡道、國道1號的大洲系統交流道、長和路與永安路出口、最後抵達台江大道,已於2022年10月完工通車,紓緩南科銜接新港社大道至台江大道間的車潮。

 

額外補充:

此區除北外環道路之外,也將增設一條「國道1號臺南路段增設北外環交流道工程」,要紓解永康交流道壅塞及聯絡道台1線交通負荷,在與國道1號交會處(約317K+600處)增設1處交流道,可直接通往北外環道路,預定2022年底招標,2024年底完工。

第 2 期道路,安南區台江大道台19線溪頂寮大橋

沿途設有怡安路口匝道、跨過鹽水溪(脊背橋)抵達中華路出口匝道,已於2022年6月動工,預定

2025年12月完工。

 

第 4 期道路,台19線溪頂寮大橋台17線大港觀海橋

沿途經過海安路設有出口匝道、最後抵達台17線大港觀海橋為終點,目前工程正在辦理設計中。

北外環榮登台南近10年來「最重要」的交通建設,在地人也真心期待

在現代化都市快速發展下,人口密集的蛋黃區,最令人頭痛的不外乎就是塞車、擁擠的問題,此時的北外環道路就像是救星一樣,提供南科便捷的交通網路,紓解周邊車流,改善南科對外交通水準,是近10年來台南最重要的聯外道路之一,不只外地人看好,連台南在地人也真心期待北外環的通車,對疏通車流真的很有幫助,還有人說比國道8號還要好,因為他更接近台南市中心。

 

連接的安南區、永康區、北區,皆為人口密集之地,鄰近地區人口達130萬人,加上未來南科三期持續發展下,預期未來道路流量預估超過10萬人。當重大利多出現、交通也到位後,全台南市1小時生活圈的目標逐步實現,北外環周圍的房價一定也會沿線上漲,這是不變的軌道經濟帶動區域發展,接下來我們就來看看台南房市的發展。!

 

七、哪些區域最靠近南科、最具發展潛力?

台積電進駐南科後,讓台南周邊房市上漲,號稱「南科一區,撐住全台南房市」,但真的是這樣嗎?如果要投資置產,或是南科工程師自住的話,到底該選在哪區,最具有發展潛力,還能帶動房價,我們可以分兩個方向來看,第一從地理位置來看,第二從交通機能來看:

 

地理位置最靠近南科,南科正核心第一圈

南科園區位在新市區,從地圖上來看,最靠近南科就是「善化區」、「新市區」以及「永康區」,這3區就是我們常說的「南科正核心」,不管是距離、規劃都是最符合南科工程師期待。雖然這3區位於台南外圍的區域,到市中心仍有段距離,生活機能也還未發展完全,但房價的單價基期相對較低,正因如此,這3區也是這2年補漲效益最強、投資最熱烈的地方,以下重劃區都是位於這3大區域,也是目前討論度最高、最具潛力的重劃區:

1.善化區:南科特定LM特區,了解LM建案點我

2.新市區:新和重劃區,了解新合重劃區建案點我

3.永康區:鹽行國中重劃區,了解鹽行國中建案點我

北外環道路受惠區,南科上班一定要認識

與南科息息相關的重大交通建設「北外環道路」,預計設置的 9 個出口匝道,都可通往南科之外,每個出口又接近台南市區,例如安南區、安平區、中西區、北區等,生活機能較好,通往南科車程也只要15分鐘,因此北外環道路的周邊區域,也受到投資人、南科工程師一致青睞,以下重劃區皆是鄰近北外環道路的潛力區:

1.安南區:史博館特區,了解史博館建案點我

2.安南區:九份子重劃區,了解九份子建案點我

無可取代的高鐵機能,台南高鐵特區

台南腹地很大,房市走勢錯綜複雜,如果用最簡單、快速了解台南房市的方法,就是將台南分成3大塊,靠近南科一塊、台南市中心蛋黃區一塊、最後則是台南高鐵站一塊,為什麼台南高鐵站能自成一格獨立一塊?因為高鐵本身對於區域發展,擁有無可取代的交通優勢以及獨特性

 

加上不少北部、竹科工程師,未來也將移入南科工作,這時台南高鐵站就極為重要,是往返台北、新竹極為便利的交通工具,此區還擁有台86東西快速道路,銜接國道1號交通機能,通往南科車程大約30分鐘,且房價相對北部高鐵周圍便宜,加上三井OUTLET購物中心在2022年開幕,從投資角度來看,台南高鐵特區也會吸引不少高素質人口進駐。

歸仁區:台南高鐵特區,了解台南高鐵建案點我

 

八、南科周邊重劃區未來有什麼發展,還有哪些即將公開建案?

接下來我們將仔細分析各重劃區的優缺點、生活機能、未來發展、以及目前有哪些即將公開的建案,可以直接點選有興趣的地區了解:

南科正核心

善化區-LM特區建案

新市區-新和重劃區建案

永康區-鹽行國中重劃區

北外環道路受惠區

安南區-史博館特區建案

安南區-九份子建案

高鐵軌道經濟

歸仁區-台南高鐵特區建案 !

 

南科正核心第一圈-南科LM特區

南科特定區,是繞著南科規劃的重劃區,總面積約431公頃,橫跨善化、新市、安定等三個行政區,依照土地使用分區,命名為A~O區,A~E區主要為台積電擴廠以及宿舍用地,商業住宅用地會是F~O區這一塊,由於腹地太大,目前只有L跟M區開發完畢,也就是我們常聽到的LM特區。

 

LM特區地理位置|是最靠近科學園區的重劃區之一

LM特區在台鐵沙崙線以東、台1線大道以西、目加溜灣大道以南、西拉雅大道以北的範圍內,而這塊L區、M區就是劃定為居民的生活住宅區。位置剛好在台南市善化區、新市區的交界處,因此開車前往新市,或善化市區也算是相當便利。

lm特區

 

LM特區生活機能、交通機能|舒適休閒的生活環境,街廓相當優美

此區的發展約6、7年,生活機能逐漸完善,包含便利商店、麥味登、餐飲店、星巴克等業者都陸續進駐,2022年10月迎來LM特區第一家全聯進駐。

 

學區規劃:小新國小蓮潭里新校區於2021年啟用,斥資3億,共規劃24普通班,未來國小旁將增設國中校區,預計有18班,並結合國小部再增設12班,預計2024年開始招生,總經費約4.3億元,等新建工程完工後,可減輕南科附近學校新生激增,舒緩附近學校增班壓力。

休閒娛樂:LM特區最大的特色就在於,公園綠地很多,整體規劃很舒適,以主幹道-陽光大道兩旁的綠地規劃來看,綠樹林立、街道整齊,加上擁有佔地廣大、湖景優美的蓮潭公園,建案的規劃以美式透天樣式為主,營造出獨特的歐洲風情,街廓相當優美。還有羽球館、連鎖健身房等知名品牌接連進駐,生活品質娛樂也越來越完善。

 

交通機能:此區最大的交通優勢,就是進南科約5-7分鐘車程,對於在南科上班的工程師來說非常方便,加上還有善化火車站、南科火車站位於LM特區兩側,搭乘火車到台南火車站約20分鐘。

lm特區

 

LM特區未來發展|是全台南最富有的里,年薪突破百萬
LM特區有95%地區,位於善化區蓮潭里之內,近年來因南科效應,居住人口年年成長,截至2022年11月,此區人口已經來到5862人,從2018年剛成立時的3092人,4年來暴增89%,一舉成為善化區第二大里,僅少於舊市區文光里6739人,也是南市少數人口逆勢成長的區域。

透過財政部2019年所的稅申報資料顯示,蓮潭里居民的年綜合所得高達128.6萬元,榮登全台南之冠也是全國第10名。只要有人潮的地方,商機就在哪,基礎建設也是一樣,更何況LM特區大多為「有錢人」,未來發展仍然值得期待,不過LM定位為住宅區,較不太會有大規模的商場。

LM特區

 

LM特區建案分享|在意居住品質推LM特區、重視生活機能選善化中山商圈
LM特區住宅用地開發已達7成近於飽和,很少有新的案子釋出,只要有新案都成秒殺建案,因此另一個推案熱區則是位於善化的市區,也就是善化火車站旁的中山商圈為核心。

 

對於有意在南科生活圈購屋的人,以居住品質為首要條件的話,我們會推薦LM特區,如果是重視生活機能的人,則是可以挑選善化中山商圈,除了既有的黃昏市場及夜市,連鎖零售超市、餐廳,生活機能較為完善之外,也鄰近國1及國3等高速公路,距離南科園區通勤僅約5至10分鐘內可抵達。以下我們將列舉一些討論度較高的LM特區建案、善化建案:

善化區建案一次預約善化區全部建案點我

 

1.恆鵬陽光四季

位於南科LM特區內,步行2分鐘即可抵達小新國小,擁有校園第一排的優勢,距離南科也只需約5分鐘車程,車程6分鐘可抵達全聯、寶雅商圈,是目前LM特區最珍貴的地段,全案規劃20-38坪,恆鵬建設以工程起家的專業背景,將整個建築物以「現代住宅」形式呈現,包括導入太陽能光電設備、電動車充電系統、地下室收訊等創新科技,還有戶戶當層排氣,不僅有千坪綠能規劃,還兼顧智慧建築防疫社區,分享給大家,了解建案詳情恆鵬陽光四季

LM特區

 

2.桂田盤古2
位在台南善化區的正核心,1分鐘抵達善化火車站,出家門就是中山路商圈,距離南科也僅需10分鐘車程,享有國道1、3、8號交通機能,整棟建築以SRC鋼骨製震,打造30層地標,是目前善化區唯一的SRC住宅,重新定義台南天際線,搭配日本住友製震系統,耐震係數達6級,加上桂田集團擁有經營飯店的經驗,將此公設規劃以飯店高規格打造,包含四線道無邊際露天泳池、瑜珈教室、KTV….以及俯視景觀的Sky Lounge Bar等,規劃22-47坪,目前銷售最後倒數,了解建案詳情桂田盤古2

桂田盤古

 

3.沅陞拾美莊園
距離南科車程5分鐘,3分鐘抵達善化車站中山路商圈以寓邸+別墅的設計,以26%超低公設比,規劃20-50坪,基地位置三面臨路,加上座南朝北的絕佳方位,一眼望去擁有遼闊棟距以及景觀,此外,獨門獨院的電梯別墅,擁有5米大面寬的客廳,各樓層設有獨立衛浴,美好生活一次到位!公設包含交誼廳、健身魔鏡教室、E潔淨自助洗衣等多元化設備,建築外觀結合北歐寓邸風格,融合大自然市容中的色系,多重框架設計出簡約又自由的品味, 推薦給獨身科技新貴,以及親子客群,了解建案詳情沅陞拾美莊園 

拾美莊園! 

 

南科正核心第一圈-新和重劃區(新市區)

台南新市區,就是台南科技園區的所在區域,也是善化區與永康區的重要中繼點,具備「雙鐵三縱四橫」,享有國道1、3、8號,86、84快速道路、台1線、台鐵新市站等交通優勢,加上比善化區更靠近台南市中心,價位親民。而政府為了配合南科設立後帶來的就業人潮,並規劃出「新和重劃區」堪稱南科正蛋黃區。

 

新和重劃區地理位置|北邊即為南科園區,南邊緊鄰新市市區

位於新市區的上方,以新市大排以南、復興路以西、民權路以北所包含的區域,開發面積達37.53公頃,目前已完成區段徵收。

此區最大的亮點就是鄰近台南新市市區,距南科園區僅450公尺,定位為新興重劃區,整體的街廓規畫比舊市區還要來的漂亮,未來整個區域會是大樓林立,天際線也會有所不同,能享受新市鬧區採買機能,又能坐擁重劃區的舒適居住條件,是不少科技新貴、投資人青睞的重點,打造「工作在南科,生活在新市」,讓新和重劃區備受注目。

 

新和重劃區

  新和重劃區生活機能、交通機能|走路5分鐘到南科,新市核心圈

新和重劃區約7成為住宅區,商業用地不多,距離新市舊市區的非常近,走路約5分鐘即可抵達,新市區域內擁有新市火車站、國小、圖書館、市政機關等,例如新市區的中正商圈,彙集許多餐飲店家、麥當勞、星巴克等機能,非常熱鬧,也是南科員工主要用餐、外送的地點之一,另還有民生路、民權路,皆為熱鬧的街道,因此對新和重劃區來說,生活機能算是非常完善。

 

學區規劃:區內的新市國小、新市國中,開車10分鐘即可抵達,為了因應南科帶來的大量移居人潮,提供幼兒優質的學習環境,2022年9月在富林路上的一處文小教育用地上,將打造地上3層之幼兒園舍,總面積4123平方公尺,總經費約1億7千萬,未來可提供12班級、318名幼童就讀,也讓新市的學區環境更加完善,預計2024年完工啟用。

 

交通機能:距離南科只要5分鐘,擁有雙鐵新市、南科火車站,以及3條公路國道1、3、8道路能夠暢行全台,加上台1線,86、84快速道路等,主要幹道皆能通往全台南市,整體交通機能非常便利,搭乘火車到台南火車站約12分鐘,開車進市中心約20分鐘。

此外,新市區正是近期2022年10月北外環第三期通車的出口之一,從國道8號南科聯絡道開始,通往安南區、安平區,車程只要15分鐘。

 

新和重劃區未來發展|南科既有12萬員工,讓此區條件高人一等

一般重劃區的發展分成長草、長房子、長生活機能,最後才會吸引人口移入,此時重劃區的生活機能,有無重大建設帶來就業機會,就非常重要,關乎到未來是否可以吸引人口移入成為聚落,但新和重劃區,卻是反過來,位在南科園區旁的地理優勢,12.8萬龐大的就業人口移入是已知的事實,反而最欠缺的是沒有房子可以住,加上此區又緊鄰新市市區商圈,顯而易見的優勢,也會加速此區未來生活機能的發展,相較LM特區來說可能更為便利。

新和重劃區

 

未來國道1號、北外環道路會是台南市很重要的交通動脈,新和重劃區正位在交通疏樞紐的位置,複製成功經驗,像是以台北內湖、新竹東區、台中北屯為例,皆為科技產業匯聚的地點,台南新市也可能成為下一個置產熱點。在新市區未來仍有許多重大建設的規劃,期望能再次能帶動區域發展:

 

統一企業集團,新市物流園區:

位於台南市新市區樹谷園區,鄰近南科科學園區旁,距離新和重劃區車程約10分鐘,打造地上4樓,總樓地板面積達4.57萬坪,投資金額包含土地高達100億元的建築物,最大亮點,是為配合太陽能板,設計出有如大鵬展翅之造型外牆,跳脫一般物流廠房制式之空間規劃,預期完工後,可成為台南新市之地標建築之一,預計也將引進1000位物流專業人才,與作業人力,創造不少就業機會,已於2022年2月動工,預計2024年完工啟用。

 

台南新市產業園區:
由經濟部與台南市合作開發的新市產業園區,位在國道8號、國道3號新化系統交流道南北兩側,距離新和重劃區、新市市區約10分鐘車程,占地約98公頃,投入74億元,打造大型的產業園區。未來將引進7大產業,包含金屬製造業、電子製造業、電腦電子及光學製造業、汽車製造業等入駐,此開發案已於2022年11月動工,預計2023年初釋出第一梯土地讓廠商設廠,預計2026年完工運營,將創造3000多個就業機會,以及每年150億元的產值,屆時定能再次吸引國內外企業,擴大對台南投資,同時帶動新市區的產業轉型升級與經濟繁榮
新和重劃區

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新和重劃區建案|即將公開建案-世界南科
新和重劃區目前建案不多,即將公開建案包括世界南科,預計2023過年後公開,下方將不定期更新最新早鳥資料。除了新和重劃區,在新市市區也有許多熱門建案,相對其他區來說,生活機能較好獲得許多人的關注,以下就分享幾個熱門建案:

 

一次預約新市區全部建案點我

1.世界南科
3分鐘到南科,下班即到家,是世界南科最重要的優勢,位在新和重劃區內,最精華的地段,距離南科園區3分鐘即可抵達,且開車5分鐘還有4大商圈中正、光華、仁愛、復興等成熟商圈,享有行政機關等新市最精華的生活資源,加上位在新和重劃區內,未來將有乾淨且舒適的街廓。

 

此案也為海悅團隊及其上市建築代銷,整合新市4筆,總基地近萬坪土地,規劃南科史上最具規模「世界南科」系列建案,與台北台北億萬豪宅御用大師攜手合作,承襲頂級住宅血統,打造23層豪宅巨擘,規劃擘畫公共空間、四季花園、景觀水池等元素,更在接待中心以專利研發的「電動子母床、魔術空間」設計等巧思來展示空間配置參考,給予小家庭更全面的空間規畫建議,目前全案早鳥預約中,分享給大家,了解建案內容世界南科

 

世界南科小檔案

▧ 戶數:2棟、262戶、4店面

▧ 樓層規劃:地上23層、地下3層

▧ 基地面積:1910坪

▧ 基地位置:臺南市新市區復興路&富中街路口

▧ 接待中心:臺南市新市區民生路112號 正對面

 

 

世界南科

海悅團隊整合新市4筆總基地近萬坪土地,將在此規劃南科史上最具規模「世界南科」系列建案,圖為建案基地空拍實景圖。

 

2.澄田上品硯
位在台南新市區正核心,1分鐘抵達光華街人文特區,也是南科最近的商圈之一,沿途美食林立、銀行、量販店機能皆有,生活機能十分便利,開車10分鐘即可抵達南科園區、永康工業區,加上還有國道1、3、8號以及北外環交通機能,通往台南市區、其他縣市都非常方便。

 

此外,澄田建設屬於桂田集團旗下,一脈相承桂田建設近 30 年營造實力,建築外觀以清水模人文風格,打造日系精工宅,戶戶邊間雙採光,使用國際建材、德國廚具衛浴,包含LEICHT、V&B、GROHE品牌,再創住宅設備新高度,分享給大家,了解建案內容澄田上品硯

澄田上品硯

 

3.心程市
位在台南新市區,車程3分鐘直上國道3號新化交流道,車程5分抵達新市商圈寶雅、星巴克、全聯等,前往南科約車程13分鐘,擁有完整的學區機能,大社國小&附幼、新市國中、遠東科大等等,全案規劃23-31坪,低公設23.5%高坪效2-3房,戶戶雙衛浴開窗,以白色外觀、幾何框架與清透玻璃交織澄淨意象,打造家的純淨本質,推薦給南科菁英,了解建案內容心程市

心程市

 

4.煌聖大鉅
位在新市市區商圈,前往南科只要5分鐘,享有中正×信義雙商圈,車程5分鐘抵達新市國中小、南科實驗中小精選明星學區,獨享市區蛋黃區完善的生活機能,加上鄰近國道1、3與台1線,串聯永康、安南各大產業園區,非常方便,規劃50-76坪透天產品,併排雙車別墅,目前尚在早鳥預約階段,了解建案詳情煌聖大鉅

煌聖大鉅
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南科正核心第一圈-鹽行國中重劃區(永康區)

永康,在過去就是台南人青睞的區塊,一般人告訴你要去「台南玩」,指的就是北區、東區、中西區,而永康區就是緊鄰這些區域的的區塊,永康區人口約有23.4萬人,是臺南市人口最多且唯一超過20萬人的行政區。因此永康區內的生活機能、建設都與台南市區水準相當,比起上述提到的善化、新市區又更靠近台南市中心。

 

且此區發展時間早且成熟,近10多年開始規劃重劃區,最知名的就是大橋重劃區,該區段建物屋齡新,房價近年也水漲船高,從原本的1字頭就能入手,到現在已直逼3字頭房價,且目前已無新案可買。因此下個備受矚目的重劃區,則是我們下面將討論的,鹽行國中重劃區。

 

鹽行國中重劃區地理位置|位在台南人口最多的行政區,鄰近市中心

位於永康區的北端,鄰近中山高永康交流道,占地61公頃,從都市計畫圖來看,幾乎50%為住宅用地,是以「鹽行國中」為中心規劃的重劃區,整個位置比大橋重劃區更靠近北邊,距離南科更近,開車通勤約10-15分鐘左右,往西南也是差不多15分鐘就會進入台南市區的公園路(北區)。

 

鹽行國中重劃區生活機能、交通機能|食衣住行皆完善,自住購屋不敗法則

從鹽行國中沿著中正南路通往奇美醫院的路上,經過台南應用科大的週邊,共有三大商圈,分別為鹽行商圈、台南應用科技大學商圈、愛買家樂福商圈,有全聯、家樂福、麥當勞、丹丹漢堡、藏壽司等,距離重劃區約車程5-10分鐘內,還有多家銀行、郵局、農會位在中正北路上,食衣住行等生活機能都很完整,醫療資源包含奇美醫院、安南醫院車程皆在15分鐘以內,機能相當完備。

 

學區規劃:永康鹽行國中於2021年9月啟用,總經費約3.3億元,共規劃18班,並推動雙語與國際教育,採綠建築設計,極具設計感的外觀,也成為此重劃區的地標之一,加上鄰近的三村國小、台南應用科技大學、南台科技大學,車程皆在10-15分鐘以內可抵達,就學環境完善。

 

休閒娛樂:位於永康交流道3分鐘車程,則有台南知名的五星級飯店-桂田酒店,是南科附近首座星級的渡假型飯店,以峇厘島南洋風情打造的戶外庭園,瀑布的造景,建構出濃烈的熱帶異國風情與魅力,更被網友票選為台灣最美飯店前10名。加上鄰近台南歷史博物館、台南國際棒球場、台南總圖等,在鹽行國中及永安路旁則有規劃公園綠地、大排河邊景觀,都是永康區假日休閒的好去處。

桂田酒店

 

交通機能:坐擁國道1號永康交流道、北外環第三期,永安轉運站、永康火車站之交通優勢,通往南科約10-15分鐘距離。

3分鐘抵達國道1號永康交流道:通往永康工業區、全台縣市,重要的交通金脈。

6分鐘抵達北外環第三期快速道路長和路口:沿著北外環通往南科,通勤約10-15分。

7分鐘抵達永康火車站:往台南火車站約7分。

3分鐘抵達永安轉運站:是國道客運進入台南市區的第一站,可在此轉乘市區公車,接駁至北區、安南、高鐵。

 

除了上述說明的快速道路之外,最重要的2條道路,永安路以及中正南北路,則可以分別通往

永安路台灣歷史博物館、和順工業區、安南區的就業工業區

中正南北路永康工業園區、永康火車站商圈

 

鹽行國中重劃區未來發展|永康區土地開發近飽和,人口將移入重劃區內

以南科第一圈來說,鹽行重劃區距離南科是最遠的,通勤的時間約10-15分鐘,但鹽行重劃區的優勢也很明顯,就是靠近台南蛋黃區以及完善的生活機能,通往市區只要10分鐘就有統一夢時代、國賓影城等重大的百貨商圈,區內的建設利多都在逐步實現中,包括去年完工的鹽行國中雙語學區、40米的永安路拓寬工程、北外環第三期,都能再次帶動區域景氣發展。

南科建案

 

且永康區土地開發幾近飽和,新開發的重劃區相當稀缺,因此「鄰近市中心的重劃區」都會成為全國品牌建商、自住客追逐焦點,此區也吸引了許多大型建商布局:如國泰、遠雄、寶佳、春福、京城、宏普、昌禾、鉅虹、和發建設......等。倘若你是偏好離市區近的族群,鹽行重劃區定位是台南都會核心,也是能滿足你通勤和生活機能的行政區。未來還有以下的重大建設發展:

 

重要道路門面-永安路拓寬40米:
為了因應永康交流道下的車潮,解決中正南路、永安路的交通雍塞,政府開始進行永安路的拓寬工程,將現路寬20公尺將拓寬為40公尺,工程費約9.82億元。

永安路是鹽行國中重劃區最重要的門面道路,可以連結北外環通往南科,未來將一路從永安橋經過安南醫院,連接上國道8號,會是一整條40米的大道,預計2023年可以完工通車拓寬後能紓解鹽行國中通往安南區、市區之間交通雍塞的情況,提高交通水準。

南科建案

 

永安轉運站:

為了解決國道客運上下客與車爭道,造成的交通雍塞,政府預計興建「永安轉運站」,總經費達118.5萬元,結合國道客運及市區公車轉乘,讓消費者方便搭乘大眾運輸工具,預計規畫6個乘車月台,此外,候車設施將結合太陽能光電板再生能源,並透過綠色工法營造整體景觀,創造一個永續節能低碳之轉運站。

 

基地位置位於永運路上,距離鹽行國中重劃區約車程5分鐘,是國道客運進入台南市區的第一站,預計會有和欣、統聯、國光3家國道客運進駐;而市區公車則有5路、20路、21路、橘12、及高鐵快捷公車等,接駁至北區、安南、高鐵及新市、善化、麻豆等區域。完工後也將改善鹽行國中重劃區的交通機能,帶來轉運人潮還有就業機會,促進區內商圈的發展,目標在2023年動工,2024年完工。

南科建案

 

額外補充:

而鹽行國中,是極少數周圍還沒有建案,就已經開始招生的學校,原因在永康區另一所國中大橋國中已是滿額學校,無法負荷,因此啟用鹽行國中,足見此區的年輕人口、移入人口成長力道非常的強勁,對於未來要入住的居民來說就學問題已經解決,也是此區的優勢。

 

鹽行國中重劃區建案分享|預計2023年即將公開新案

目前此區建案較少,僅有該區的首發案「遠雄綠禾」,該案位於永安路上,其他新建案的預計在2023年第一季才會看到,我們也將不定期更新最新建案資訊。

 


 

除了上述提到南科三大核心之外,台南房市還有一個重要的特點,就是「北外環道路」,是全台南第一個東西向,串聯南科園區到各市區的聯絡道路,從安南區的史博館特區、安和路商圈、中華路、北區海安路,接著再到安南海佃商圈,與九份子重劃區,最後抵達開發中的草湖寮重劃區、商60計畫區,再到安平區。

 

讓原本從南科至安平的車程從40分鐘縮短為15分鐘,目前第1、3期都已完工,是台南未來最重要的交通動脈,但沿著北外環的重劃區少說也有4、5個,到底哪些是值得投資?又為什麼具有發展潛力?以下就介紹 2 個我們認為北外環周邊,值得投資的重劃區,分別是安南區-史博館特區、九份子重劃區:

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北外環道路受惠區-史博館特區(安南區)

安南區位於台南的西側,總面積107 平方公里,占全台南市的60%,也是台南「面積最大」的行政區,區內人口約有19.7萬人,是僅次永康區的第二大區。相較其他行政區來說,此區重劃區較多,房價基期也低,是最大的優勢,加上這區有充裕的綠地休閒環境,以及大片的公園、綠帶河堤等等,又緊鄰市中心北區、中西區,有台南知名的花園夜市、武聖夜市,好事多商圈,兼具優質的生活和休閒機能,是不少名流士紳定居的優選區。

 

史博館特區地理位置|最靠近北外環道路的重劃區之一

史博館特區,以「台南歷史博物館」發展的周邊區域,位在安南區右下方,長河路一段、慶和路一段,總開發面積約190公頃,看似重劃區面積很大,但全區的公共設施用地,就了佔94.61公頃約49%,除了規劃史博館的主體建築外,還有占地9萬多坪的體育藝術公園、棒球場以及醫療用地等。

 

史博館特區生活機能、交通機能|養生舒適的悠閒環境,前進南科10分鐘

面積達20公頃的博物館,讓此區擁有充裕的綠地休閒環境,放眼往去整個安南區就屬這裡綠地最多,加上園區旁由中國醫藥大學進駐的「市立安南醫院」步行10分鐘就可以抵達,往安南醫院後方,車程不到3分鐘即可抵達中州寮商圈,許多餐飲店、手搖、全聯還有中州寮夜市皆位在此處。

 

此外,雖然史博館在行政區上屬於安南區,但在地理位置上,距離熱鬧的永康區只有一條鹽水溪之隔,往南走,車程不到5分鐘,即可抵達永康熱鬧的市區,像是知名的桂田酒店、鹽行商圈等機能,替這區的生活機能增添了採購等便利需求。

史博館特區

 

學區機能:擁有和順國中小、安順國中小,車程5-7分鐘即可抵達,以及靠近鹽行商圈的台南應用科技大學車程只要12分鐘。

 

休閒育樂:知名的「亞太國際棒球訓練中心」就位在安南區東北側,基地與史博館相鄰,總投資金額高達22億,基地面積約為30.27公頃。將打造一座擁有2萬5千個觀眾席的國際標準棒球場,以及一座標準規格副球場、2座符合WBSC少棒比賽規格的標準球場、獨立室內訓練場..等複合式的場域。

計畫分成2期,第1期已於2019年6月完工,是一座可容納8千人的少棒主球場和一座副球場,至今已舉辦過2場U12世界盃棒球賽,第2期成棒球場預計2023年底完工,可容納2萬5000個觀眾席,也將成為全台最多席次的棒球場,遠超過台南市立棒球場的1萬2千席,能開放更多球迷進場看球,也藉此替史博館特區帶來人潮。

史博館特區

 

交通機能:史博館特區就在國道1號高速公路旁,距離永康交流道只要8分鐘的車程,往北經由台南系統交流道可銜接國道8號,通往新化區、以及國道3號,除此之外,最重要的交通機能,非2022年10月通車的北外環道路第三期莫屬了。

史博館特區鄰近「北外環的長和路出口匝道」通往新市的南科園區,只要10分鐘車程,再也不用繞到台1縣或國道8號,解決了南科工程師上下班通勤的問題,待未來北外環道路全線完工後,由此通往台南市中心北區、中西區、安平區,也都只要10分鐘的車程。

史博館特區未來發展|精品建築的定位,整體住戶素質水準高

此區定位為「低密度的住宅開發區」,是具有綠地、景觀、人文,以及醫療養生的宜居之地,提供高品質、舒適的居住環境。靠著北外環道路通往南科只要10分鐘的優勢,南科電子業主管、工程師客層,都對此區非常感興趣。

加上面積20公頃史博館人文綠地景觀的規劃,也受到不少教師、公務員的青睞,走路10分鐘就可以抵達的安南醫院,讓具有高知識水準、高收入族群的醫生客層也會前來此區購屋,如此一來,整區的客戶素質皆為整齊,日後整個特區未來的發展,以及社區總體營造的質感也會再次提升。

 

亞太棒球訓練中心:

第1期已於2019年6月完工,第2期成棒球場預計2023年底完工。屆時不少大型的賽事也會移到此舉辦,帶動此區的人潮。

 

和順綜合轉運站,結合公車轉運、餐飲商場的複合式建築:

台南市政府耗資1.2億元,在台南歷史博物館對面,長和路上,規劃興建「和順轉運站」,基地面積約1公頃,為市區公車的轉乘站,規劃12席大客車乘車月台,除了現有的18路、20路等公車路線,未來也將會規劃周邊路網,連接安南醫院、台江文化中心、鹽行、安順、和順等重要節點。

 

不同於一般轉運站,將打造地上3層樓的新形態轉運站,內部有170坪的商業空間,規劃美食街、咖啡館、便利商店等,除了服務旅客轉乘,亦可提供附近消費者的飲食需求,成為新興的用餐逛街好去處。建築外觀以「安南十六寮」的在地意象設計出「屋頂大鋼棚」獨特造型,採簡潔、現代的設計手法,在2020年更獲得國家卓越建設獎「卓越獎」,完工後勢必會成為安南地區的新地標。也可滿足鄰近亞太棒球館賽事的轉運站,加強史博館特區的生活、觀光發展。開發案已於2021年11月動工,預計2023年完工。

史博館特區

 

史博館特區建案分享|坐擁史博館萬坪視野,無限棟距

位於此區建案並不多,推案位置大多會落在史博館第一排,如有最新建案資訊將不定期更新。

 

1.南科悅揚
位於安南區史博館正對面,佔地4500坪廣闊基地,坐擁10萬坪綠地,高綠覆率得天獨厚!放眼全安南區,只有此地擁有史博館的無限棟距視野,綠地的大小媲美台北大安森林公園、台中秋紅谷公園。加上車程4分鐘抵達安南醫院,享有中州寮商圈機能,以及區域內亞太棒球訓練中心,生活機能完善,此外基地位置3分鐘即可上北外環道路,7分鐘到達南科,省去一半的通勤時間。規劃22-33坪2-3房,26層的地標,挑高7.2米大廳,以及露天泳池,分享給大家南科悅揚

南科悅揚

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北外環道路受惠區-九份子重劃區(安南區)

安南區是台南西北端的行政區,西濱台灣海峽,南以鹽水溪與安平區、中西區、東區為界,地處偏僻濱海地區,大部分屬農漁業型態,但近年來城市建設轉換,以環境改善和旅遊服務設施為重點,投入大規模的開發與建設。

最繁榮地帶都集中在安南區的東半部,西半部仍有大片濱海與生態保護區,而九份子重劃區就位在繁榮的東半部,也是政府積極打造的「全台首座低碳示範社區」。

 

九份子重劃區地理位置|得天獨厚的3條河流優勢,獨有水岸景觀宅

九份子重劃區是台南縣市合併後,第一個公辦市地重劃區,自2009年就開始發展,總面積101.76公頃,與台17線及府安路六段、郡安路六段相鄰,也是繼安平5期重劃區之外,全市最大的重劃區,緊鄰熱鬧的北區、中西區。

 

歷經13年的重劃,已有完整的新興區塊及街廓成型,全區擁有國內絕無僅有的三條河流,南側臨鹽水溪、北側則為嘉南大圳、南北巷貫穿重劃區的生態河,形成獨有的生態區塊鏈,擁有不少河岸景觀,均可規劃景觀宅,且區域內還有黑面琵鷺保護區、紅樹林保護區等生態環境。

區內透水率達70%,綠覆率則有60%,區內有高達22萬株灌木,正是這些「超親水性」以及「豐富多樣化的生態設計」,讓九份子重劃區的居住環境,具備獨特的賞景氛圍,塑造出都會綠廊水路,低密度綠建築住宅環境,同時還可連結湖美、市政中心商圈。 

 

九份子重劃區

 

  九份子重劃區生活機能、交通機能|絕無僅有的水岸生態,前進南科15分鐘

此區最近的商圈為海佃路、北安路商圈,車程約5分鐘,匯集寶雅、丹丹漢堡、八方雲集等多家餐飲、採買機能,在2022年3月也在宜居路迎來區內第一家全聯旗艦店,加上九份子重劃區與「北區」的商圈連結發展更趨緊密,中間僅隔著一條鹽水溪,往南走,前往COSTCO好市多量販店、特力屋量販店、花園夜市、武聖夜市等,皆在車程10分鐘之內,生活機能頗具優勢,提高整個區域消費的便利性。 

九份子重劃區

 

學區規劃:設有海佃國小、海佃國中、九份子中小學等優質學府,其中九份子中小學是台南市「第一所九年一貫」的國民中小學,位在重劃區內步行即可抵達,規劃國中15班、國小30班,耗資逾6億元打造,設有溫水泳池及活動中心、生態池與戶外劇場廣場,為鑽石級綠建築永續生態校園,以「雙語教學、智慧科技、人文藝術」為校務主軸,是不少家長心目中首選的學區,已於2021年啟用並開始招生,也是九份子低碳社區的指標性工程。

九份子重劃區

 

休閒育樂:此區最重要的整頓目標,是「保留當地生態」,並注入人文,導入「生態棲地」的觀念,讓整個重劃區與原有的綠地、水景共榮,所以設有非常多的水景生態池、散步步道、自行車車道、公園綠地,甚至是黑面琵鷺保護區、紅樹林保護區,加上鄰近台江國家公園,擁有許多珍貴的海岸濕地資源,提供民眾假日休閒的好去處,也塑造成水岸綠意,優質居住環境,

九份子重劃區

 

交通機能:由於九份子重劃區連結北區的地理位置,讓此區能快速通往市中心不少的重要交通幹道,包括北安路、海佃路、中華北路、海安路、郡安路等,帶來大量的人潮與車潮,以及鄰近台17縣,可銜接國道1號、國道8號只要10分鐘,享有安南區、鹽行、永康區三大商圈繁華生活。

 

此外,最重要的交通優勢屬全長14公里的「北外環道路」,全線從新化延伸道→通往台17線大港觀海橋,九份子重劃區就位在「台17線大港觀海橋」出口匝道旁,車程2分鐘。讓原本前往南科通勤的40分車程,縮短為15分鐘,大幅提升此區聯外交通機能,沿著北外環道路串聯起台南科工區、和順寮工業區、永康創意園區等多個科技廠區發展,形成快速的交通網路,正是推升此區房市最大的關鍵,也是此地段最關鍵的優勢。

 

九份子重劃區未來發展|全區60%的水岸景觀,形成高級住宅區

九份子重劃區是全國首座-低碳生活示範社區,區域內的建築規範十分嚴謹,不只要通過嚴格都市設計審議,集合式住宅、大樓還必須取得綠建築銀級標章、公共設施更須符合鑽石級綠建築標章,放眼現在全台灣的新興重劃區來看,很少有如此充滿綠意且親近水岸的規劃,而且全區還有三面永久性綠地,擁有無限遼闊的視野景觀,光是用想像的,就可以意會出未來的街廓區塊整齊、形成優美的天際線與優質的都市景觀,這對於建商在建案的規劃上可以說是相輔相成,推出的建案大多為水岸景觀大樓,勢必也會引領此區的房價上揚。

九份子重劃區

 

比起上述的所提到的重劃區,此區的地理位置是最接近台南市中心,通往台南火車站不用20分鐘,未來北外環道路完工後,通往南科也只要15分鐘,不論是在南科就業通勤、前往市區購物娛樂,都非常便利。

 

九份子重劃區往南走即為台南中西區的豪宅聚落「湖美社區」,此區多以歐式巴洛克風的電梯別墅產品為主,擁有充裕的綠地及休閒環境,坐擁台南市政中心商圈,是不少名流定居的優選,也是台南知名高級住宅區,如此一來,以九份子擁有的優質居住環境,定會吸引不少企業主、南科電子高階主管、甚至是湖美社區的多金換屋客陸續進駐,整個重劃區客戶素質整齊、消費力強,讓整區的發展前景充滿潛力之外,居住品質也能維持在高檔水準之上。

 

九份子重劃區建案分享|品牌建商加持,水岸第一排
位於此區建案大多具有水岸景觀,且越靠近北外環道路,交通機能將會更方便,如有最新建案資訊將不定期更新。

1.湖映白

位在台南市樂活路與宜居路三路,九份子中央水路景觀公園第一排,車程2分鐘可以抵達九份子國中小學,7分鐘抵達全聯、好市多,位處區域最精華地段,可謂公園、校園環景首席,獨一無二。全區為純住宅用地,坐擁18萬坪綠地河景,還有環繞全區11.5公里的自行車道,就像是生活在大自然一樣。

 

全案規劃20-55坪,為地上35層、地下6層的SRC制震大樓,是台南唯一凌空雙塔地標, 出門就有萬坪景觀,如同住在公園裡。配合豪宅等級配備,像是YKK水密窗、德國進口廚具、全區電動車位…等,讓回家如同度假,推薦給注重生活品質的南科以及鄰近工業區新貴,了解建案詳情湖映白

湖映白

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高鐵軌道經濟,台南高鐵特區

百貨商場、辦公大樓全都可以取代,唯獨高鐵站是不可取代的,全台一日生活圈成形,靠的就是「台灣高鐵」,有高鐵的地方就會成為區域的核心,這點在其他縣市,新竹、桃園青埔都已經證明過,尤其台南還有南科、台積電無比強勁的題材,未來不管是國外廠商、科技業、政商、還是高級官員要參訪台積電前往南科,都會經過台南高鐵站,帶來大量且穩定的人潮。

 

台南高鐵特區3大優勢|公共建設、機能比房子還要早進駐

沙崙智慧綠能科學城,政府與民間投入超過560億,未來預估產能170

台南高鐵站特區,是台南市政府「積極推動的綠能產業園區」,將此重劃區的定位成發展「綠能與智慧科技」為主的實驗場域,探索未來科技城市樣貌、研發與產業升級,打造新的產業升級聚落。

 

區域內包含:大台南國際會展中心、綠能科技聯合研究中心、綠能科技示範場域、中央研究院南部院區、產業研發專區、台糖智慧綠能住宅區等,工程大多於2023年完工,目前的進駐率超過92%,

再加上現有陸續幾家民間企業將於周遭建置工業區,如愃耀集團、皇田集團、萬國通路產業園區等,預估增加2,250個就業機會。

 

整體而言預計未來整個沙崙科學城的產值約170億,創造超過8200名的就業人口,讓台南歸仁區產業轉型,也會為當地帶來不少剛性需求。

台南高鐵特區

 

另外,此區推動的產業機構、會展中心等大型建設開發案推動是「早於住宅區」的,此區的建商推案大約是從2020年開始,但區內的產業開發案,早已拍板定案,不同於其他重劃區的發展順序,先發展住宅區→重大建設、產業才開始慢慢進駐,對於此區的居民來說是一大優勢,生活機能的發展速度一定會更快。

 

交通機能到位+重大建設實現,三井OUTLET購物中心2022開幕

台南高鐵特區,擁有全台南唯一的雙鐵共構-高鐵台南站、沙崙車站。而高鐵每年的載運量高達800萬人次進出,由此區前往南科車程約30分鐘,主要道路為台39線、台86快速道路。而台86快速道路為橫向道路,可銜接國道1號與國道3號,兼具台南的主要交通路網,行徑跨縣市更加便利。

 

除了高鐵交通優勢之外,台南三井OUTLET購物中心在2022年2月盛大開幕,地點就位於高鐵站走路5分鐘,由日商三井不動產集團斥資逾30億元所打造,占地面積1萬8千坪,營業面積1萬坪,全館品牌約190櫃,餐飲品牌占比2成,是全台南「第一家大面積OUTLET購物中心」,開幕當周就吸引超過15萬人潮,位台南帶來可觀的客群,也帶來至少1500人的就業機會。

預計三井OUTLET購物中心,每年可以為此區帶來2000萬國內外人次造訪,也是會是轉變當地生活型態的關鍵。

台南高鐵特區

 

房價低基期,對比其他五都高鐵站周邊,仍有很大的成長空間

台南高鐵站位在台南歸仁區,是最南端的區域,周遭行政區為永康、仁德、關廟、新化,下方則緊鄰北高雄的路竹區以及阿蓮區,由此可見,距離市中心(北區、東區、中西區)較遠,無法享受市中心所提供的生活機,算是此區較大的缺點。

但以房價來看,台南為六都平均房價最低的直轄市,外圍歸仁區、新市區,房價基期就更低了,截至2022年房價現況,台南舊市區東區新案已突破6字頭,安南區新案突破4字頭,歸仁區房價從20萬/坪上漲到30.44萬/坪,仍算合理,況且對比其他北部、中部的高鐵站點,早已超過這個價格,像是桃園青埔高鐵站已經突破5字頭、台中高鐵站站穩4字頭。

 

即使高鐵站距離台南市區有段距離,但要前往台中、台北等地區,仍需要搭乘高鐵,加上不少北部、竹科工程師,未來也將移入南科工作,高鐵對於這些客群來說就非常重要,因此在此區房價相對北部便宜的情況下,仍有很大的成長空間,吸引不少高素質人口進駐、投資。

台南高鐵特區建案分享|出站即到家250米,秒到三井Outlet

1.春福天駅

位在台南高鐵站400米,出站就到家,距離台南首家三井Outlet購物中心,只有250米,車程約6分鐘即可抵達學區大潭國小,沙崙國中約2分鐘車程,是目前台南高鐵特區最精華的地段。規劃22-31坪2-3房,設有全齡化公設,包含中庭花園、健身房、親子閱覽室…等等,戶戶皆留有冷氣室外機專屬空間,明廳明房,推薦給大家,了解建案詳情春福天駅

台南高鐵特區

 

南科周邊重劃區比較表

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九、想在南科買房、自住挑選的2大重點

對於即將前往南科就業的工程師,如果你不是台南人,對於市區的機能沒有強烈的需求,可以鎖定善化區的LM特區、善化車站商圈,或是新市區的新和重劃區,這兩區是最靠近南科,也是外界最看好具有發展成蛋黃區的潛力區域,如果想要距離市中心近,期望有市區的生活機能,則可以鎖定鹽行國中重劃區、九份子特區、史博館特區,靠北外環道路抵達南科大約10-15分鐘。

 

對於外地置產的人來看台南,要站在南科高階工程師的角度去思考,才會買對地方,「台南房子已經不是給台南人買的」,根據以下兩大重點挑房子,也會比較保值:

1.車程30分鐘之內可以抵達南科

2.環境好綠地多,街道輪廓有重新規劃且整齊

 

台南的物價、房價仍低於北部,未來十年會是房市發展的重中之重

近幾年台灣房市發展過程中,南科的崛起已是不爭的事實,台積電、聯電、群創光電、ASML、台灣航電(GARMIN)、誠品、MOMO、三井Outlet等知名企業陸續投資台南,加上沙崙智慧綠能科學城、南科3期都落腳在台南,台南市已具備完整的上中下游產業鏈,成為高科技及綠能科技產業重鎮之一。

 

根據我們的觀察,其實南科區域包括善化、新市的房市需求仍很大,像是新大樓2房及3房+車位的產品仍然很熱門,很多南科工作者都希望住在離工作地點近的地方,但善化、新市目前的大樓新成屋供給量太少,不少人會轉往台南其他區域買大樓成屋,因此,儘管近年來台南的物價與房價都上漲,但仍普遍低於北部,也絕對是台南房市現階段最大的優勢,也是吸引科技青年南遷的另一大主因。隨著南科進駐的廠商就業人口數愈來愈多,鄰近的學區包含南科實中、永康區、善化區學校都已出現供不應求的情況,也代表未來南科房市的剛性需求仍然非常強勁。

 

盤點市場上其他熱門重劃區

除了台南南科為目前討論度高的地區之外,還有其他熱門重劃區發展分析,我們將不定期更新資訊:

1.桃園青埔重劃區

青埔是全台炙手可熱的重劃區之一,位在桃園中壢區,全台最大Outlet商圈也位在此處,更是近期人口唯一正成長的城市,許多北漂青年都遷居至此。到底青埔的優勢是什麼,為什麼討論度不斷?現在在青埔買房子好嗎?我們特別深入研究,將青埔現況、生活機能,甚至房價走勢一併分享給您,如果你有興趣也可以參考!內文也將推薦5大指標建案,以及實價登陸的均價。

想買青埔?看這篇就夠!史上最完整,青埔房市全解析,房價、生活機能、區域發展

 

2.台中烏日高鐵特區

台中近2年房價飆漲,海線地區衝破2字頭,西屯區漲到8字頭,還有哪些地區適合首購?烏日高鐵特區是中台灣唯一三鐵共構+三條公路的重要交通樞紐,台中高鐵站就位在此處,龐大的車流、人流,是此區最強大的基本面,有了交通優勢烏日的房子就可以買嗎?未來還有什麼重大建設,以及現在房價行情,內文將詳細說明並分享烏日即將公開建案、熱門建案。

烏日高鐵特區買房攻略,買烏日好嗎?有哪些重大發展?不能錯過即將公開的烏日建案

 

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