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想買青埔?看這篇就夠!史上最完整,青埔房市全解析,青埔建案、房價、生活機能、區域發展

高鐵11分鐘到板橋、19分鐘到台北

全台最大Outlet、最大IKEA坐落此處

政府最大區域投資案達600億


➦即將公開建案:宏普画時代-時晴苑、興富發老街溪案前往了解

➦青埔熱門建案:亞昕喜徠登、潤隆國家大院、新潤君頤、麗江星漾、青之上河➠前往了解

➦青埔歷年房價走勢,區域行情➠前往了解

➦青埔生活機能、未來重大發展➠前往了解

 

 
為什麼青埔值得買?3大關鍵優勢


在青埔買房子好嗎?現在可以買嗎?青埔是目前炙手可熱的重劃區之一,位在桃園中壢區,在開始詳細介紹青埔建案、區域分析、房價之前,我們先簡單畫一下重點,了解「青埔的3大優勢」:

 

第一大關鍵:桃園高鐵站位在重劃區之內,19分鐘到台北。

第二大關鍵:全台最大Outlet商圈位在此處,重劃區定位是國際商務城。

第三大關鍵:由桃園市政府與民間企業,投入超過600億鉅額打造。簡單一句話:是這個世代最有潛力的爆發地區。

 

 

 
地理位置|雙北、竹科人搶進青埔特區,區域人口增加最多

 

1.「青埔」為桃園人口數增加最快的行政區

近年來因北部房價飆升,擠壓效應讓桃園市人口不斷攀升,在2021年六都當中唯一人口數正成長的都市就是桃園,從2014年底人口數205萬,截至2022年上半年逐年攀升到226萬人。

 

以行政區來看,又以桃園區45萬,中壢區42萬為人口密度最高的2個區域,而「青埔重劃區」就位在桃園的「中壢區西北側」,因地理位置極好,加上區域發展快速,近5年內大增4萬多人,成為全桃園人口數增加最快的行政區,隨著人口遷移數越來越多,青埔未來發展也更加無可限量。

 

2.擁有高鐵站,絕佳的地理優勢加持

青埔重劃區又稱「青埔高鐵特區」,其中橫跨中壢與大園區,面積有490公頃,等於有529個足球場那麼大,是新竹以北最大的重劃區,這裡最大的優勢,就是擁有「桃園高鐵站」,交通非常方便,至2007年高鐵啟動以來,桃園站每年載客量約574萬人,每月約47.8萬人,乘載量更居全台前四名,僅次於台北、台中、左營站。

 

可想而知,當人流聚集的地方,發展速度相對快速,加上許多政府標案、公共工程、大型招商,都聚集在高鐵特區,是支撐青埔的最大優勢。

 

 

3.重劃區分成3大塊,定位有所不同:

我們可以將青埔重劃區分成A17領航站、A18桃園高鐵站、A19桃園體育園區站,3大區塊,不同區塊的發展與方向也會有所不同:

A17領航站:定位以純住宅區為主,整體開發進度較慢,最靠近桃園機場的捷運站。
A18桃園高鐵站:是青埔的中心商業區,大型購物商場、Outlet、百貨皆設立在此,是青埔的核心蛋黃區。
A19桃園體育園區站:以文教育樂為核心,也是職棒樂天桃猿隊的主場所在地,設有冠德環球購物中心,以及未來的桃園市立美術館。

 

4.擁有3條溪流包覆,綠覆率高,未來整體街廓漂亮

青埔的東西兩側,分別被「新街溪」和「洽溪」包夾,在重劃區內部更有一條「老街溪」流過,桃園市府也積極推動「老街溪的水都計畫」規劃沿岸的親水步道,讓行人步行、河道設有腳踏車步道、增加沿岸綠地種植綠樹,將河岸打造成樹木環繞、鳥語花香的舒適環境,讓密集的住宅區當中,仍有潺潺流水經過,成為宜居的水岸城市

 

最重要的一點,重劃區的房子多是新開發,街道規劃通常較整齊,有「棋盤式的方正街廓」,馬路也會較寬敞。且新大樓必須符合「新規範」,對於外觀非常講究,像是頂樓加蓋、陽台違建,這種台灣傳統的陋習,都不會出現,不難想像未來整體街廓會很漂亮,

 

 

 
交通機能|比北部人還快到公司,每月高鐵票不到5千

 

1.桃園高鐵19分鐘到台北,11分鐘到新竹

桃園高鐵是「讓青埔被看見」的重大關鍵,實際測試搭乘高鐵到台北車站只要19分鐘,到新竹11分鐘,交通非常方便。

 

就曾有青埔人在社群分享每日搭高鐵的時程,總共只花了42分鐘抵達公司,比住在中和的同事更早,因為在上下班通勤時中和的路況,至少要抓1小時的車程,尤其連通到台北的華中橋更是必塞之路。以桃園往返台北的高鐵月票來看,30天之內不限次數搭乘自由座車廂,只要$4,555,比起搭乘雙北捷運交通費,雖然多了2千多塊,但通勤的時間,以及居住的空間環境或許會更好,正是雙北、竹科通勤族看中青埔的交通優勢。

 

 

2.桃園機場捷運2017年通車,16分鐘到桃園機場,設有行李托運

除了高鐵優勢外,青埔另一大優勢:不用開車,搭捷運16分鐘就可以到桃園機場,最靠近國門的重劃區!

 

自從2017年桃園機場捷運通車,路線從臺北車站出發,經過桃園國際機場至中壢車站的捷運線,其中A17領航站、A18桃園高鐵站、A19桃園體育園區站,皆在青埔重劃區內,從東北到西南貫穿整個特定區,而這3站到桃園機場,只需要16-20分鐘左右。

 

值得一提的是,捷運「A18桃園高鐵站」與「桃園高鐵站」內,提供預先「辦理登機」及「行李托運」,除了省去在機場排隊登機的時間之外,更可以減少行李沉重不便的問題。台灣也即將在10/13鬆綁入境檢疫為「0+7」,自由出國的日子指日可待,未來不論是在青埔要出國旅遊,或是國外旅客到桃園青埔遊玩,都非常方便又快速。

 

 

3.匯集中山高、北二高、國道2號等高速公路

除了大眾運輸工具之外,青埔地區右邊區域約2.2公里,即可通往國道2號大竹交流道,並銜接到中山高、北二高,以及五楊高架,往返台北或桃園機場都很方便,而左邊區塊約6.6公里,即可銜接台66快速道路,前往平鎮、大溪等地區,串起整個桃園青埔航空城計畫。

但因青埔重劃區逐步發展,人口進駐後,預計將造成國道2號阻塞情況嚴重,桃園市政府已規劃增設2個高架橋與1個交流道,在下方青埔未來展望中有詳細說明。

 

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生活機能|網友心中最好逛的Outlet商圈,不只便宜還方便!

 

照理說一個重劃區的發展可以分成3階段,「長草、長房子、長生活機能」,自2014年青埔重劃區開始發展,至今快10年時間,房子已經蓋好、生活機能也逐漸到位。當初政府設定青埔的願景即為「國際商務城」,因此擁有許多大型商場更是青埔特區獨有的特色,目前看起來也確實朝這定位前進。

 

青埔重大建設較多,可先參考這張地圖了解地理位置,下方會有詳細說明:

 

1.華泰名品城,全台最大美式Outlet購物村

如果說桃園高鐵使青埔被看見,那麼華泰名品城可以說是孕育青埔茁壯的最大功臣,於2015年開幕,2019年3期工程全數完工,是全台最大、精品密度最高的美式露天Outlet購物村,整體設計融合國外Outlet度假感,帶來超過 285 個國際名牌與精品進駐,不只吸引桃園人購物,更是全台知名觀光景點全年來客數突破500萬人次,假日人潮更是上看5萬人,是影響青埔商圈生活機能最重要的關鍵。

 

2.桃園置地廣場,斥資200億打造,匯集影城、飯店、水族館

位於華泰名品城旁邊,由國泰人壽斥資200億元打造的「置地廣場」,於2020年開幕,占地超過6萬6,000坪,是目前台灣最大的商業用地,匯集了桃園新光影城、Xpark水族館與COZZI Blu和逸飯店。

 

▋新光複合式影城,全台第一座Dolby Cinema 杜比影院

新光影城採用Dolby Cinema 杜比影院,是亞洲區繼日本、韓國、中國之後,第四個引進的地區,就位在桃園青埔,更是首家橫跨電影、美食與購物的新形態複合式影城。

 

共有5層樓,1~2樓商場有超過40家的台北熱門排隊餐廳,包括點點心、這一小鍋、大師兄銷魂麵舖等都是「桃園百貨獨家」,在青埔才吃得到,而3樓以上,則規劃12個影廳,5個特色影廳,包括全台首座杜比影院、將Osim的天王AI按摩椅搬進影廳的Osim天王廳,以及LUXE:A RealD Experience影院、ACG動漫劇場、Sealy席伊麗等等,讓民眾一邊看電影一邊享受前所未有的放鬆體驗!

 

Xpark北台灣最大水族館,耗時5年與日本一同策畫

Xpark是日本橫濱八景島水族館的「首間海外場館」,耗時5年打造,於2020年開幕,結合數位科技,將水域生態展示空間,從天花板到地板、延伸到水槽,呈現360度的觀賞空間。

 

不同於傳統水族館,只是簡單地透過壓克力玻璃,觀賞水中生物,Xpark連「氣溫、濕度、味道及聲音」都經過縝密的計算,展出約300種水生動物,請來「宮崎駿電影」配樂大師幫全館創作專屬音樂,還有挑高8公尺的巨型海底世界觀景窗,在這裡彷彿身歷海洋其境,沉浸的觀賞空間,體驗國際級水族館的超高水準。

 

回想當時2020年水族館開幕,當月就創下30萬人次的預約,每逢假日人潮更是絡繹不絕,至少也有近萬人的人潮,場場爆滿,雖2021年疫情後人數減少,但仍替青埔帶來龐大的人潮與話題。

 

和逸飯店,台灣首間海洋主題五星飯店

一樣位在置地廣場內的五星級飯店,與XPARK水族館、新光影城結合,飯店全棟規劃218間客房,將「海洋」主題貫穿全館,像是一、二樓的入口有著水母吊燈與貝殼燈飾,梯廳以深海為概念,在各處細節融入濃濃海洋元素,最特別的是每間客房,還可以看到Xpark水族館24小時直播秀。

 

另外考量到飯店鄰近桃園高鐵站、桃園機場,許多商務人士往返,特別設置6間多功能會議室,最多可容納500人會議,配有先進的視聽設備、投影設備等,滿足會議、餐敘、雞尾酒會等各式活動。因此在2020年開幕僅半年期間,住房率高達8成。

 

3.全台最大IKEA,共2.2萬坪青埔旗艦店

最讓人興奮的,還有全台最大的IKEA就位在青埔,於2020年開幕,地面面積共2.2萬坪,是原本桃園店的1.6倍,地理位置也相當方便,從桃園高鐵站2號出口僅步行5分鐘就能抵達。共規劃6層樓,內部擁有755個座位,是全台最大的景觀餐廳,還有許多獨賣商品與美食,讓青埔生活機能採買的地方更多元!

 

4.冠德環球購物中心Global Mall、家樂福、寶雅、大創

採買生活食材、用品,最方便的莫過於大型零售賣場了,在2021年冠德環球購物中心於桃園捷運A19站盛大開幕,集結約 70~80 家品牌進駐,其中最讓居民期待的「家樂福」也在此開幕,甚至連寶雅、大創都有,光是營業面積就有 8,000 多坪,共7層樓,並設置大型攀岩場、滑雪場,讓青埔整體生活機能再次提升。

 

5.橫山書法藝術館,斥資2.6億打造

除了上述提到的大型百貨商場之外,青埔的公園綠地規劃更是豐富,位在華泰名品城斜對面,鄰近機場捷運A17站,「橫山書法藝術館」是國內第一座由官方經營、以書法藝術為主題的藝術館,耗時4年,斥資2.6億,在2021年底盛大開幕!

 

是全桃園第一個視覺藝術類的收費場館,建築師將藝術館基地作為「硯台」、埤塘地景為「墨池」意象打造的園區。結合水岸的藝術風格的造景,一開幕就成為網美們的拍照熱點,為青埔地區更添一處必訪景點!

 

6.桃園陽光劇場,演唱會、文創市集、野餐都可以

而在橫山書法藝術館附近,還有一座可容納 1.5 萬人的大型場地「桃園陽光劇場」,於2021年底開幕,不論是舉辦演唱會、露營野餐、藝文表演、光雕藝術、露天電影等多元活動皆可,更是桃園市「首座國家級流行音樂戶外劇場」。

 

開放式的舞台設計、利用草坡與人行空間形塑出線型立體景觀,加上設置了多個出入口,讓未來的展演團體能更靈活運用空間,提供青埔民眾假日休閒看表演的優良場地。

 

7.桃園青塘園,被譽為「桃園秋紅谷」

在青埔另一頭,機捷A19站附近,則是有一座「青塘園」,原是一農田的埤塘,有調節防洪的功能,於2017年重新規劃後,增添了景觀平台、木棧道等,還有雙塔設計的「斜張景觀橋」,自然生態及生活景觀兼具,是居民和遊客散步、休憩的熱門景點,不少居住在此地的青埔人都大讚當地的綠地規劃。

 

透過以上重大建設、生活機能、綠地規劃,可清楚感受到,桃園政府、民間業者皆將資源重押於此,無論是國際級建設、商場、大樓等等,不只讓生活機能添增豐富度,更讓青埔特區成為全台觀光景點吸引人潮,伴隨著飯店、購物中心開幕,提供至少1萬個工作機會,讓在地青年人口就業,城市發展更有前景!也讓青埔被譽為桃園最接近、甚至超越雙北的世界級城市。

 

 

 
學區規劃|幫孩子選擇「好學區」,理想的英語學習環境

 

挑選一個良好的居住環境,更重要的還有小朋友的「學區問題」,青埔重劃區中擁有完整的學區環境,包含「青埔國小、青埔國中、大園高中」,其中桃園政府積極推動菁英培育計畫,為了打造優質的教學環境,將青埔國小/國中指定為「雙語學校」,讓孩子從小融入24小時全英語環境,未來與國際接軌。

 

除了青埔國小之外,為因應青埔人口增加的速度,2018年桃園政府選定青昇路成立「青園國小」籌備處,增設2.26公頃的校區,預計2023年5月竣工,將增設30個班級,讓更多孩童可以就學。

 

另外位在A17領航站的「大園國際高中」於2010年成立,是全台第一間,以外語為特色的公立高中,在2022年與政治大學簽訂合作協議書,引入政大的外語學院資源,開設韓文、日文、德文、法文、西班牙文等加深加廣課程,計劃由政大師資至大園高中授課,開創高中與大學整合課程及教學資源,不難看出桃園政府欲將此學區,塑造成全桃園最國際化菁英學區的決心。

 

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不只這樣,展望未來還有重大發展|有機會誰不想住台北信義區?投資600億打造「桃園信義區2.0」

 

未來10年當中,青埔區仍持續宣布多項重大建設的投資,包含桃園政府規劃,亦有民間企業預計進駐的商業大樓,投資超過600億,而隨著每一項建設逐漸的到位,打造台北「信義區2.0」的氛圍,也越來越濃厚。

 

 

1.桃園站前廣場,青埔蛋黃區最後一塊版圖

位於高鐵站正對面,最精華最受矚目的「桃園站前廣場」,基地面積共3萬多坪,日前由國泰人壽以260億鉅資拿下,未來10年將打造總樓地板面積約 15 萬坪的「複合式休閒娛樂商務城」,大約是10座忠孝SOGO的大小,預計規劃5.2萬坪的智慧辦公大樓、以及9千坪的高級商務旅館、5.6萬坪的購物商場與其他設施,預期將吸引大量科技、資通訊、外商企業進駐。

 

最快規劃在2027年開始動工,10年內發展完畢,屆時更可替青埔打造成「信義區2.0」,力拱青埔更上一層樓!

 

2.大江購物中心二期,1+1大規模開發

大江購物中心是桃園南區首家購物中心,在青埔經營有20年之久,位於青埔的右下方,鄰近一號、二號高速公路交流道,擁有交通優勢,主打「全年免費停車等優惠」深受家庭客群歡迎,2017年更斥資將地下一樓街,改裝成6,000多坪的美食廣場,一舉成為大桃園地區美食餐廳一級戰場。

除了現有的規模之外,預計在一期基地旁打造二期計畫,共計2萬坪的面積,提供全新商場型態,希望藉由 1+1 的大規模開發,讓人潮可以更聚集,預計2024年開幕,增加民眾假日逛街的地方。

 

3.亞洲‧矽谷創新研發中心,高科技產業聚落

由桃園政府籌備的亞洲矽谷創新研發中心,位在機捷A19桃園體育園區站旁將整合國內5G及物聯網等高科技創新能量,以及AI數據應用結合等等,在此培育數位新創人才,以及架構出智慧科技城,目前由中華電信集團、微軟、思科、NTT及北科大等產學組織共同組成「5G+創新應用團隊」。

 

並以航空飛機跑道為設計主軸打造「雙塔建築」,在此培養出高科技新創產業聚落,預期擴大就業機會,更提升青埔在產業研發及產業升級的重要性。

共有3期計畫,基地面積約1萬坪,預計在2025 年完成第一期研發與服務中心的雙塔大樓。

 

4.桃園首座市立美術館,即將坐落青埔

說到美術館不經讓人聯想到,位在台中的國立臺灣美術館、台南的奇美博物館,全都是當地最知名的景點,更是吸引全台灣藝術創作者到當地朝聖。

而桃園也要有美術館了,地點就選在青埔!自2018年開始規劃,位於機捷A19站附近青塘園旁,斥資34億元打造,總地板面積共4萬坪,預計興建「市立美術館及兒童美術館 」2 棟建築物,以空中廊道相連,以綠意繚繞的「山丘」作為建築設計,將山丘斜坡的地形,當作展演的戶外平台、涼亭及展望台等,作為廣場的活動觀眾席,讓民眾可以俯視整個廣場,和青塘園優美的自然風光。

 

預計2023年3月優先完成「兒童美術館」棟,「市立美術館」棟則預計於2024年6月竣工。將成為桃園市未來的藝術大門和樞紐,甚至串連周圍社區發展成藝術村聚落。

(桃園市立美術館建築模擬圖)

5.國立4所大學搶進青埔開設校區,擴大學區資源

隨著青埔的人口快速移入,不少大學看上青埔的交通便利和腹地大,紛紛前進設置分校據點,其中陽明交大、清華大學、政大,近日已陸續取得興建分校、校區用地,而北科大也打算在青埔爭取校地。

 

▋陽明交通大學:

爭取到3公頃土地,計畫在青埔機捷A19站附近,規畫青埔校區,將投入醫療科技領域,未來更要爭取在航空城,設立「校本部」,進攻生醫領域。

▋清華大學:

預計在機捷A16站興建,清華大學附設醫院及研發機構,預計設置 500 床病床,由市府提供 7.2 公頃土地,其中5公頃為綜合醫院,另2.2公頃為研發園區,今年3月獲衛福部委員會審查通過,期望明年動工,預計2028年啟用。

▋政治大學:

2021年確定入駐青埔,桃園市政府預計提供3.22公頃的土地,成立政大公企中心分部。

▋台北科技大學:

打算在青埔爭取校地,希望在A17航空城增設分部推動產學合作,預計配合航空城規畫,發展智慧機械等領域的產學合作,至於能取得多大用地、落腳何處,還待討論。

6.桃園會展中心,桃園第一座指標性國際會議中心

位於機捷A19站旁,由經濟部斥資41億經費打造,總樓地板面積為2萬坪,以會議為主、展覽為輔,包括「國際會議中心」、「桃園展覽館」等。展覽館將規劃約600個攤位空間,並設置商場區,希望與「台北南港展覽館」及「台北世貿中心」形成互補效應,帶動青埔地區周邊產業發展。

 

桃園會展中心還可以透過3座聯通橋,與附近國際棒球場、亞洲矽谷研發中心、觀光旅館、購物中心等周圍建設進行聯通,串聯到機捷A19站,創造整體區域經濟,成為青埔地區與國際經貿交流、國際展覽暨會議中心的指標性建築,預計2023年全數完工。

(桃園會展中心建築模擬圖)

 

7.打通青埔與桃園任督二脈,增設3處高速公路

隨著青埔發展下,一方面人口逐漸成長,一方面也造成國道2號阻塞情形嚴重,因此桃園市交通局,規劃增設3處高速公路計畫,除了便利青埔地區民眾外,更可讓其他地區民眾快速地進入青埔,打通青埔與桃園間的任督二脈,一同看見青埔的快速發展。

 

▋國道2號,大竹交流道,增設青埔高架橋:

交通局規劃國道2號,大竹交流道往青埔方向增設「高架跨越橋」,使車流可直接跨越中正東路至青埔地區,完工後可有效轉移近8成的交通量,最多可節省15-20分鐘車程。

▋國道1號,增設中豐交流道計畫:

位於國道1號主線與五楊高架平面交織段(中壢轉接道),新增「北入匝道、南出匝道及南出環道」,讓五楊高架路段上下匝道的車流,可以快速進到A19之中豐北路,屆時就可疏解中園路、台1線交通壅塞情形,已辦理第4次招標,倘若工程順利發包,預計2025年完工。

▋研議國道1號,內壢交流道銜接中園路高架:

如未來有機會可利用既有中園路高架橋,銜接國道1號內壢交流道,或新增高架道路銜接內壢交流道。

 

綜觀以上,可以發現青埔未來年年都有重大建設,不論交通、生活機能、醫院、商辦大樓等,也讓青埔人越來越期待。

 

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房價行情|2022房價回穩,自住「這時機」是關鍵!

 

1.青埔歷年來房價情況:

▋2014~2016年房價:

青埔重劃區早在2014年開始發展,挾帶重劃區的優勢,吸引大批北部建商南下推案,投資客也紛紛入場,當時房價從1字頭飆升至3字頭,最高價甚至到4字頭,但隨著建商供給大於需求,讓空屋率暴增,加上生活機能不足,雖2015年華泰名品城第一期開幕,但房價並未有明顯漲幅,維持在27.5萬左右。

 

加上2016年受總統大選和打房的政策影響,像是房地合一稅,讓房市降溫,投資客開始出現拋售潮,大量建案沒有消化完,出現供過於求的情況,房價一路下修至25.6萬,甚至有些建案跌到20萬。

 

▋2017~2019年房價

好在2017年隨著桃園機場捷運通車,青埔區的公共設施、學校逐漸到位,房價持平26、27萬,在合理的價位下,加上高鐵及捷運的交通優勢,開始吸引不少北部年輕族群來此置產,房價終於開始回穩,連續3年都是小幅上漲,來到2019年28萬/坪左右。

 

▋2020-2022年房價

到了2020年不少大型商場,政府建設陸續開幕,像是桃園XPARK水族館、新光影城、和逸飯店等等,加上2021年環球購物中心桃園A19開幕,讓房價再次站上3字頭,一路往上升,推案量也陸續增加,截至2022年9月已站穩4字頭,有些建案甚至突破5字頭,超過2014年之前的區域高價

 

▋近10年來青埔的變化:

就在5年前,青埔仍被許多人譏笑是空屋率很高的城市,讓青埔復活的最大關鍵,就在於政府、企業喊出的建設「一個一個實現了」,以第二個信義計畫區的姿態現身,挾帶更加先進的都市建設,像是XPARK水族館、環球購物中心、藝術館等等。很多不到幾年,又重回青埔的外地遊客,無不驚豔當地的變化,不斷完工的基礎建設,讓房價得以支撐,在2017年房價築底後,開始穩定上升,且5年前的預售屋,現階段都已成屋,讓近2年來青埔「點燈率」相當高,展望未來,仍有許多超大型建設計畫即將完工,在這種人氣帶動買氣下,房價自然呈現攀升趨勢。

 

以下表歷年房價走勢圖(以預售屋、5年內新成屋計算)來看,從到2017年25.9萬/坪開始,連續3年開始向上成長,來到2019年28萬/坪,增加12%。並從2020年開始一路往上飆,突破先前高點30萬/坪,來到2022年9月40.8萬/坪,漲幅來到45%。

 

 

2.目前青埔區域行情 (2022.12/5更新)

▋預售屋/新大樓:42.3萬/坪

▋最高成交價:62.38萬/坪。

截至2022年11月,青埔區平均房價站穩4字頭,更有不少建案穩定朝5字頭邁進,事實上從去年底開始,實價揭露就已出現不少成交單價4字頭的預售案,其中某建案實價登錄更衝破5字頭,共15筆交易區間在54-58萬,到2022年10月,最高成交價已經來到62.38萬/坪,創下青埔區預售屋交易紀錄。

 

不同地區也會呈現不同房價,以青埔最核心地段的高鐵桃園站周圍來說,像是亞昕喜徠登潤隆國家大院宏普画時代等,擁有極好的地理位置,距離高鐵站僅有600公尺,堪稱S級地段,實價登錄穩坐4字頭,更是穩定朝5字頭邁進,其中亞昕喜徠登開案時就以一個月驚人的速度銷售近8成,反映出當建案地段好、規劃好的情況下,青埔房價依舊穩定向上突破,足見購屋者對於桃園青埔房市仍保持長線看好。

 

3.未來房價走勢與分析:

▋擠壓效應,竹科、雙北客仍會移居至青埔購屋

近年來雙北、新竹等地,房價不斷修正、上漲,以北部來看,2022年平均房價來到57萬/坪,即將突破6字頭,新竹房價更出現7字頭的建案,讓一般首購族難以負荷。相比之下青埔周邊房價相對親民,在相同的通勤時間下,民眾願意願意誇區通勤,換取更大更舒適的居住空間,因此青埔仍會是首購的首選熱區。

 

▋站前廣場將成為全新的商辦聚落,創造2萬名工作機會:

上述提到,市場引頸期盼的重磅級開發案「高鐵站前廣場」,這當中值得注意的是「商辦面積高達5.2萬坪」等於是一座台北101的商辦大小。

 

為什麼要留下這麼一大塊的商辦面積?以桃園市來說,在地的商辦群聚性其實並不高、供給也不多,除了中正藝文特區,幾乎沒有所謂的辦公大樓聚落。但隨著台商回流,許多企業需要尋地、尋廠、尋辦,這時享有國門之便的桃園,就成為許多台商的首選。

 

而站前廣場就是看中此優勢,屆時廣場完工後,預期將吸引大量科技、資通訊、外商企業進駐,並創造2萬名的工作機會,加上政府推動的亞洲矽谷創新研發中心,帶動青埔區域產業轉型,青埔將成為「全新的商辦聚落」,當商辦市場一年比一年暢旺,價格亦水漲船高,未來青埔成為商業鉅城的蓬勃遠景,大有可為。

 

▋青埔主力客源出現大翻轉,桃園客比例驟升至7成:

隨著青埔生活機能到位,已不再是投資客聚集的地方,而是許多家庭前來自住的健康重劃區,不只吸引雙北客群,在地桃園人也逐漸認同青埔與其價值,根據青埔建案專案透露,為數眾多的雙北輕移民比例已急降至約3成,桃園客比例驟升至約7成,客源結構出現重大改變。

 

從2022年上半年桃園預售屋排行榜來看,由青埔豪宅「威均青塘園」以單坪62.38萬居冠,其次為經國特區「中悦松花園」47萬/坪、青埔特區「京懋敦和」46萬/坪。前三名中,青埔特區就拿下了2個名額,不難看出,不只首購族,連在地的中高資產族群也從原本的藝文特區、經國特區向外擴散,購屋方向瞄準街廓整齊、住戶均值的青埔重劃區。顛覆大家對青埔的想像,促使青埔成為桃園的另一大新聚落,房價走勢仍看好。

 

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指標建案|他超懊惱2年前因「這原因」沒下手,現在衝破5字頭

 

海悅代銷在青埔經營超過10年,其中不少指標性建案皆由海悅代售,例如:冠德青璞匯、新潤A18 、日勝新京站,可以說是最了解青埔的環境與現況,我們就曾遇過一位客人朱先生分享,在2年前與青埔擦肩而過,讓他相當懊悔。

 

當時他在南港上班,考量到高鐵通勤約30分鐘非常方便,且青埔房價落在2字頭相對親民,看了數十個建案,包括寶徠花園、城市之心….等等,最終看中新潤A18的地段及格局決定購入。

 

就在支付訂金後1周,突然接到建商的通知,價格要調漲,朱先生當下認為不合理,拒絕了協議,但隔了1個月後,在朱先生冷靜思考下,仍很滿意此地段與物件,重新詢問時,物件已經售出,直到2022年回頭看此建案,部分樓層的實價登錄已經衝破5字頭。

 

許多指標性建案,在地段好、價格好的情況下,是非常稀有的,這個建案你會喜歡,就代表其他人也會喜歡,在考慮的同時也要注意到物件稀有性,以免錯過懊惱,以下列舉5家青埔熱門建案以及目前的均價,下圖標示出建案位置,可一同參考:

 

 

1.亞昕喜徠登|絕版地段 國泰智慧中城 250M 黃金三角

 

位桃園高鐵站前250米,為青埔線上唯一以「真.酒店式公寓」為主的話題個案。上櫃建設亞昕國際(股票代號:5213)傾集團之力,同步亞昕福朋喜來登洒店的物管水準,並導入昕境文創廣場,禮聘美、日、台國際大師團隊聯手策劃,打造樓上酒店式公寓、樓下精品百貨的複合式的產品。基地面寬逾百米,正對站前最大逾7000坪的巨幅綠帶永久棟距豪景,加上鄰近國泰商務城繁華商業核心。產品主推22-30坪,資產保值增值,了解建案詳情⇒亞昕喜徠登

 

2.潤隆國家大院|高鐵站前首排

 

高鐵站前指標住宅,位於高鐵站前第一排,規劃22-35坪,由規劃萬豪X麗池等國際頂級酒店的「英國GA團隊」規劃公設,為住戶提供近乎苛求的六星級舒適美學,包含國際級室內泳池、近7米挑高的門廳等等,打造貴賓級的尊榮禮遇。且步行只要3分鐘即可抵達「三語教學青園國小」及「華城名品城」,步行5分鐘到近3萬坪的書法公園。最重要的是,主打總價1118萬起含平面大車位,非常適合首購族、置產族。
了解建案詳情⇒潤隆國家大院

(潤隆國家大院公設示意圖)

 

3.新潤君頤|豪宅級防疫宅

 

位於高鐵站前400米,規劃26-42坪,距離青埔國小走路只要5分鐘,交通非常便利。其中建案正面棟距約33米、背面也有約28米,因此每間採光、通風十分良好,最棒的是擁有五星級飯店公設,像是懸島式咖啡屋,以玻璃帷幕延伸水景,回家像度假,公設就像是藝廊。

 

除此之外更首創,豪宅級防疫宅,在公共空間安裝醫療級空氣清淨機、電梯空氣清淨機、臭氧機等配備,每戶還配有豪宅才有的淨化箱、全戶式淨水器等,升級家中防疫等級,超級貼心,推薦給大家

了解建案詳情⇒新潤君頤

(新潤君頤示意圖)

 

4.麗江星漾 |水岸第一排景觀房

 

位於A18高鐵特區內,最大優勢是就位在新街溪水岸第一排,擁有青埔少見的水岸景觀以及永久棟距。產品規劃17-34坪,含店面共153戶,主力產品為26-29坪的2+1房,對比以往水岸景觀宅多為規劃大坪數、高總價的產品,以本案產品總價帶來說,可以讓年輕首購族第一次買房,就輕鬆入主無可取代的水岸景觀地段。

 

開車4分鐘可達高鐵桃園站、IKEA旗艦店,建材更同步豪宅等級,樓板為22.5cm「中空樓板」,搭配德國百年太格隔音墊木地板;加上日本原裝進口Clean up廚具、戶戶全熱交換機及多項防疫建材設備,所有車位皆預留充電線槽。目前主打總價1368萬起,買25米超大棟距完美3房+大車位,推薦給大家參考。

了解建案詳情⇒麗江星漾

(麗江星漾示意圖)

 

5.青之上河 |永久棟距舒適環境

 

位於桃園市中壢區領航南路一段、文發路交叉口,基地三面臨路,規劃為13層,住家177戶、店面7戶,共184戶,且目前已經成屋,相較青埔其他建案來說,此案屬於自住型產品,且擁有的老街溪景觀,以及永久棟距(可保持至少30米的棟距)也是青埔稀有,主打三房戶戶邊間、雙面採光,兩房也享有綠意景觀,如果你比較喜歡清幽且舒適地的空間,此建案的價位以青埔地區來說相較更好入手。

了解建案詳情⇒青之上河

(青之上河示意圖)

 

除了以上5個指標建案之外,我們也為您統整好其他桃園區建案,分享給你全桃園區建案

 

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即將公開建案|早鳥資訊獨家公開,不定期更新

 

我們將不定期揭露即將公開建案,包含早鳥優惠,以及獨家資訊。

 

1.宏普画時代-時晴苑,即將開案

位在桃園高鐵站附近,是宏普建設在此處的第3期建案,其中一期、二期「宏普画時代-時尚苑、宏普画時代-時代苑」皆已全數完銷,推出第三期宏普画時代-時晴苑,距離桃園高鐵站約700米,步行大約9mins,該案同樣坐落中心商業區內,所在的青昇路也是青埔近年建設的主要集散地,包含新街溪河濱步道、青昇公園、藏壽司、青園國小、華泰名品城、橫山書法公園等重點設施,具備極為強悍的地段基本面。

 

規劃18-34坪,1+1~3房全齡公設 ,雙主臥格局,預計2022年第4季公開,

基地面積:約1,044坪
規劃坪數:18-34坪
樓層規劃:14F/B5
接待中心:桃園市中壢區青昇路237號對面

 

建案資訊將不定期更新,早鳥預約連結宏普画時代-時晴苑

 

2.興富發老街溪案,敬請期待

位在老街溪水岸第一排,靠近桃園美術館及青塘園,預計規劃全景視野棟距,建案資訊將不定期更新。

 

 

 
青埔重劃區總結

 

一個重劃區發展完成,至少需要15-20年以上,從土地規劃到政府投資、建商買地、民間企業商家進駐,最後人口逐漸移入,這時房價早已不似當年基期底的時候,例如現在的板橋新埔特區、林口等等。

 

桃園青埔,是一個本來就有住宅需求,靠著高鐵桃園的光環,交出漂亮成績單──成功帶動桃園空間革命的地方。

 

至今已發展近10年,雖說房價已不是基期低的階段,但未來仍有許多建案即將公開,建商之所以敢砸大錢投資青埔,一定是看中重劃區未來發展,以及重大建設能夠吸引人口持續移入,住宅長線需求看增;否則建商不會拿自己的錢開玩笑,投資在一個沒未來的重劃區。

 

當然重劃區還是會有缺點,除了機能需一步一步到位之外,新開發的區域,店家型態較不同,多的是捷運共構開發的商場,或是新大樓的店面,不像舊市區有熱鬧的便當小店,對於習慣傳統鬧區生活的人而言,可能比較不適應,但取而代之的會是整齊明亮的街廓,以及寬敞的馬路。

 

從網友和居民的回饋來看,青埔擁有鄰近高鐵、機捷的便利性,加上較北部低廉的房價,以及各類大型建設看得到,人口增加也帶動商業活動的熱絡,未來性強、街道整齊、綠地也多,都是吸引人們入住,喜愛青埔特區的因素。

 

總而言之,青埔特區一直是市場上討論度很高的重劃區,或許在我們這個世代沒有機會買到爆發前的台北、板橋,但青埔很可能就是這個世代最具有潛力的爆發地區,若你正在尋找一個可以首購入手的地區,不妨這個週末就來青埔特區看看吧!

 

 
盤點市場上其他熱門重劃區

 

除了青埔重劃區為目前討論度高的特區之外,還有其他熱門重劃區發展,我們將不定期更新資訊:

 

1.台中烏日高鐵特區

台中近2年房價飆漲,海線地區衝破2字頭,西屯區漲到8字頭,還有哪些地區適合首購?烏日高鐵特區是中台灣唯一三鐵共構+三條公路的重要交通樞紐,台中高鐵站就位在此處,龐大的車流、人流,是此區最強大的基本面,有了交通優勢烏日的房子就可以買嗎?未來還有什麼重大建設,以及現在房價行情,內文將詳細說明並分享烏日即將公開建案、熱門建案。

延伸閱讀烏日高鐵特區買房攻略,買烏日好嗎?有哪些重大發展?不能錯過即將公開的烏日建案、房價走勢、區域分析總整理 

2.南科重劃區
台積電身為目前世界上最大的晶圓代工製造商,佔全球晶片生產6成以上,世界各國皆積極爭取台積電設廠。全球最先進的3奈米技術,確定留在台南製造。南科因台積電進駐,帶動南科就業人口增加,區域發展可期,因發展快速,造成台南缺工嚴重,建案普遍需要較長的工程期,因此工程期款分4~6年繳納下,負擔相對輕鬆,因此吸引了不少外地客置產。

延伸閱讀:2022南科建案、區域分析總整理,臺灣矽谷 南科國際城