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升息+全球通膨=房市即將崩盤?

受到政府打房、央行升息與全球股市重挫等影響,普遍民眾心理預期房價即將下跌,但截至今年2022年為止,雖然交易量2022年上半年對比去年2021年減少2.4%,但房價漲幅從去年平均單價29.8萬來到34.4萬,上漲15.4%,又以台南市居冠,漲幅超過3成。到底未來房價走勢為何?房價會下跌嗎?面對房市前景我們從以下3大面向來判斷:

 

  1   營建成本高居不下,缺料、缺工嚴重


房屋是高總價,有獨特性的「商品」,既是商品,定價就是由「成本+利潤」來制定,近期物價以及土地成本高漲,導致整體營建成本高居不下。

1.建材成本大漲:

以鋼筋、水泥、磁磚為主,這些建材在生產過程中,對於能源的需求很高,但台灣礦產資源稀缺,不少大宗原物料都是仰賴國外進口,像是國際煤礦、鐵礦、石油等,價格受到國際原物料行情波動影響。

 

以主計處統計來看,自2021年開始,營建工程物價指數因輸入性通膨,以及新冠肺炎疫情影響,導致價格上漲,指數從109.73增加到121.72上漲10.94%,截至今年7月飆升到130.45上漲7.1%。其中又以鋼筋漲最兇,今年每噸單價上看2.5萬元,去年1月時,單價僅需1.8萬,大漲38%。

2.土地成本全台上漲:

土地是不動產最重要的區塊,尤其無法複製、進口,蓋一塊就少一塊,以2022年市地政局統計土地成本,全台漲幅達2.5%,創下6年來新高,其中新北市更是達到3.5%的漲幅,意思即為建商購地後,為了營利也不得不加價。

部分發展熱門區域,以桃園青埔區舉例,107年土地價格為49.4萬/坪,109年則飆升到74.7萬/坪,漲幅達51.2%。

3.勞動成本上漲6.36%:

近期台商回流建廠、國內半導體業者在台擴大投資、公共建設以及民間住宅,多方積極開發、搶工,以三倍薪資搶工的新聞時有耳聞,又加上疫情爆發,外籍移工引入不順,讓市場缺工問題變得十分嚴重。

根據勞動統計查詢網統計,2022年7月營建工程類職缺高達2.8萬人,相較去年同期增加15%,居各行業職缺之冠,可見當前的營建缺工狀況相當嚴峻。

 

此外,在勞務指數部分,近5年不斷成長,從2020年104.83,到了2021年一口氣飆升到111.5,年增率高達6.36%。在當前缺工的情況下,建商需要花更多的成本找工人,甚至不一定找的到,在供需兩端嚴重失衡之下,勞動成本大幅上揚的情形也很難改善。

以上3大營造成本至今仍沒有下降的趨勢,在成本不斷地攀升的情況下,房價沒有下跌空間,成本仍是推升房價的主要因素。

 

  2   央行升息會造成房價下跌?


自2022年9月截止,央行已經三度升息共2碼(+0.5%),許多人也感受到升息的壓力,但央行升息的目的到底是什麼?會因此而影響房價嗎?

1.長期的貨幣寬鬆政策,導致全球陷入通貨膨脹危機

近年由於國際油價居高、美國經濟過熱、俄烏戰爭開打、新冠疫情爆發等原因,今年6月以來,美國、歐洲德英法等主要國家,通膨率(CPI指數)都超過8%,創40年來新高。連帶影響台灣通膨指數近5個月破3%,創10年來新高,貨幣越放越貶值,黃金、房地產..等,抗通膨保值商品,正成為市場熱門討論話題。

當貨幣越放越貶值,若將錢存放在不動產,因耐用年數很長,資產不會縮水,仍具保值性,房價上漲的力道,可以抵擋物價的通膨。

 

 

2.不是所有房屋皆可保值,儘量避免有抗性的房屋

雖然買房可以保值,但仍需考量房屋的地點、交通、周圍環境,如面福地、有險惡環境的房屋,當市場不好時,價格往往會先開始下跌,因此盡量要避免有抗性的房屋,是保值的重要關鍵。

 

3.影響GDP消費緊縮與經

一旦升息幅度加大,國內經濟勢必受到影響。

中央銀行總裁楊金龍於9/8表示,台灣經濟成長今年預計3.5%,明年降至2.8%,雖然今明兩年經濟成長將趨緩,仍較國際其他主要國家穩健,預期明年通膨也可逐步回落到2%以下。

楊金龍同時強調,國內需求溫和、勞動市場未如歐美出現嚴重供需失衡。因此市場預期,考量到國內外政策變化,為避免衝擊國內經濟,央行大幅升息機率不高,未來亦可能採取溫和漸進的方式。

 

4.自住客剛性需求10年來不受影響

以房市組成結構來看,主計處統計, 109年台灣住宅自有率為78.6%,對比10年前住宅自有率79.2%,微幅下降了0.6%,但變化似乎未受到政策施行、經濟因素、金融波動等有明顯的影響。

顯示國人房產自有的觀念與想法仍然存在,即便金融市場利率變動,有自住需求的民眾仍會進場購屋,成為支撐房市的關鍵。 

 

  3   市場上「供給、需求」是決定房價的關鍵


商品價格制定,需同時考量供給、需求的關係,可以拆成2大方向來看:1.全台新屋舊屋的供給變化 2.全台人口與戶數的需求變化:

1.新屋「供給量」趕不上「換屋族」需求量

隨著房屋越來越舊,出現結構、漏水、線路等問題,或當民眾面臨不同人生階段:結婚、生育、老年等,皆會出現所謂的「換屋族」。希望屋子能越換越新,環境越換越好,以市場交易來看,多數人心中理想的環境,又以屋齡20年以內居多。

 

但在下圖中,可以看到屋齡20年以內的房子,在2019年首度出現低於40年以上的老屋數量,代表老屋情況越來越嚴重,又以台北市最為嚴重,屋齡40年以上的屋子占比約44%,也就是說,在台灣買到新房子會越來越難。

2.除了買新房困難外,老屋大多也無法交易

在房屋買賣時,銀行的角色非常重要,當銀行認定房屋沒價值,無法保障其債權時,會出現貸款成數極低,甚至不願意放貸的情況,以40-50年的老屋來看,地上建物經濟價值可能為零,僅剩下土地的價值。

因此願意買老屋又能夠拿出大額現金的人是很少的,在市場上很難交易,也無法成為換屋族的目標。未來可以聯想到換屋族的需求越來越多,但能交易的房屋卻越來越少,造成整體房屋的供給量不足。

 

3.雖然台灣人口負成長,但子女與父母同住意願低,讓總戶數增加

以下表來看,台灣人口自2020年開始負成長,2021年總人口數減少20萬人,但2021年總戶數仍從893萬戶增加到900萬戶,此種轉變的原因可能來自於家庭結構改變、年輕人不婚、以及個人隱私意識逐漸提升,因生活習慣不同、價值觀不同,子女與父母同住一間房子的意願降低,一個家庭出現分戶的情況,讓房市需求有所支撐。

 

由此可見,即便人口逐漸走向負成長,但適合買賣的房子逐漸減少,新房來不及供給,需求仍在增加的情況下,只要出現位置特殊、又無替代方案的建案,房子仍會供不應求,物以稀為貴,像是位於新北市三重區的家泰豐和基地位置在三重區捷運路2號旁,距離捷運三重站「只要1分鐘」即可抵達,加上三重站又為桃園機捷站點,擁有雙捷運的特性,一橋進台北市,交通極為便利,是近年來少數地理位置極好的新建案,規劃15-35坪,預期將吸引到許多,靠捷運通勤的上班族置產,如想了解可參考家泰豐和完整介紹。

 

 

 

綜觀以上,若原物料成本持續上漲、土地現值未降、剛性需求的首購仍支撐房市,房價或許難以下跌,建商、代銷、房市專家均不看壞後市,民眾也無須過度擔心。針對未來房市,民眾可將觀察重點放在通膨程度、營建成本的變化、以及央行升息的幅度等等。