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預售屋付款方式大解析,頭期款要付多少,5大階段一次搞懂!

預售屋常是小資族優先選擇的購屋類型,一般共有5大付款階段-頭期款、工程款、額外費用、房貸、交屋款頭期款包含「訂金、簽約金、開工款」,工程款則是施工期間蓋到哪繳到哪,如果能搞清楚各階段付款的時機,精算自己的財務,買房不一定如想像中的困難,例如尚未開工的建案,一開始只要付「訂金+簽約金」7-8%,若半年或1年後開工,才需再支付開工款,因此初期付款壓力相對輕鬆,大部份建案還能在施工期間,適度請建商改變房屋格局,符合自己所需,這都是中古屋無法滿足的地方,以下就帶大家細部了解,預售屋付款方式分成哪些,並要注意什麼:

 

一、第1階段,預售屋「頭期款」

1.「訂金+簽約金」約總價的10-15%

比例%數依照不同建商規範制定,可依自身條件詢問清楚。

 

以總價1,000萬,房貸80%,自備款20%舉例:房屋需自備的款項為200萬(20%),但預售屋一開始要拿出來的金額只要100萬(10%)即可,剩餘的100萬,將由後期付款階段分攤。

 

 

訂金

2.訂金依個案不同而定

確認完戶別及總價後,支付訂金通常為10萬-20萬,少部分為總價的2-5%(依個案不同而定),並與建商約定簽約日期。

 

3.繳納「訂金」,信用卡可享2.5%現金回饋

訂金繳納,除了支付現金外,推薦可以使用信用卡來賺取現金回饋,許多銀行推出的現金回饋卡約1-2%不等,海悅國際與兆豐銀行推出的海悅國際聯名卡,只要是海悅代銷建案,首次刷卡達10萬元,即享2 .5%現金回饋(上限2,500元),或可選24 期 0 利率的方案。

 

4.退「訂金」請注意是否收取手續費

無論你付了多少訂金,在簽約前反悔,大部份的建案皆可全額拿回,但若使用刷卡支付,在退訂時,刷卡約2%以上的手續費可能會由買方自付,因此可在刷卡前記得先詢問清楚,以免後續產生糾紛。

 

▍簽約金

5.「簽約金」無法退還,需支付違約金

這裡要注意的是,預售屋的契約書是具有法律效力的文件,一但簽約金繳納後,反悔解約,就必須支付違約金,合約違約金依內政部的規範至多為總價的15%,但不得超過已繳款項。

 

6.注意違約金也不宜過低

違約金是對雙方的保障,如果違約金太低,也可能發生房價上漲或發生爭議時,建商反悔不履行契約,變相以支付違約金逃避履約。

 

以上訂金+簽約金 就是一開始買房要付出的。

 

8.預售屋合約怎麼看?簽約前記得確認以下5點:

1.建商「有無取得建照」

2.注意房屋的開工、完工、交屋時間

3.未來房屋有問題,誰會來處理

4.房子的保固期限,起算時間點為何

5.建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務

 

二、第2階段,預售屋「開工+工程款」

 

1.建案開工,影響「開工款」收取時間

在簽約當下有些建案已開始動工,有些建案則可能再半年-1年後才開工,因此會有僅需付「訂金+簽約金」6-7%的低首付買房情況出現,此時一開始拿出來的金額更少,剩下的開工款,在半年-1年後開工時繳納即可。

 

2.「工程款」有3種繳納方式

繳完頭期款之後,必須於施工期間按期繳納工程款,工程期約2-5年完工,建商收費方式有以下3種,並無太大差別,只是時間點不同:

按工程階段繳納

依照工程進度,分期繳納,例如地下室完工、底板完工…..等等,大多設定3-5個階段,也可清楚了解目前房屋進度。

 

按月或按期繳納

月繳或按期繳的概念,不管現在施工到哪個階段,必須每個月或每期繳納一定的工程款。

 

零工程款,又稱一次性繳鈉

建商為了降低付款門檻,主打工程期間不用付款,等到「房屋結構體完成」或「交屋」時,一次把金額繳齊。對於手頭較緊的人來說,是個不錯的選擇,但風險在於,交屋時要一次支付「工程款+交屋款」,變相加重短期繳款的壓力,必須考量好自身情況是否能夠承擔。

 

3.工程期時間長,負擔壓力更小

預售屋的工期通常為2-5年,少部分建案因為樓層高、細節謹慎,需要5年以上,以台南市善化區建案-桂田磐古2為例,合約上交屋期約為8年,總價1,000萬,工程款約12%來算,每年工程款15萬,每月只需負擔1萬2左右。因此工程期的年份長,分攤到每月或每期的金額就更少,相對減輕需要大筆資金的壓力。

 

4. 客變的費用,可在簽約時理解

大部份的預售屋在工程期間,規劃「預售屋客戶變更設計期」,俗稱客變。建商可按照你的需求,變更屋內隔間與裝修,通常以1次為限,客變範圍依每個建案而有不同,要注意的是,水管、瓦斯管線、結構牆、影響外觀等,基本上都是不可以變更,例如開關插座、燈具迴路的位置、冷氣冷媒管位置…等等。客變費用也可在簽約時理解,將資金保留。

 

三、第3階段,預售屋額外費用「暫收款」,過戶、稅費

除了房屋售價之外,仍有些額外稅費,因此建商在交屋過戶前,會先收一筆「暫收款」,約20-30萬左右,用來支付「印花稅」、「契稅」、「代書費及其他相關規費」、「土地跟建物登記謄本費用」…等等。不同房子種類、坪數,需要繳交的金額也不同,有些建商會提前先收取社區管理費,建議簽約前先詢問管理費用,以及暫收款等細項,以免最後交屋時漏掉這筆費用。

四、第4階段,預售屋「房屋貸款」,貸款成數高

接下來將依照你與銀行簽訂的房屋貸款契約,每月支付本金及利息,開始繳納20-30年的房貸。

1.預售屋貸款成數約7.5-8.5

預售屋貸款成數通常比中古屋、小宅來得好。原因在於,預售屋是由建商以整批建案向銀行洽談貸款,成數通常會比自己申貸來得漂亮,比較不會有銀行鑑價、貸款不過的問題。而貸款成數會因個人收入、信用條件及持有戶數而不同,最好在購屋前先做好規劃。

 

五、第5階段,預售屋「交屋款」,驗收後繳納

房屋完工後將開始驗收屋況,並收取「交屋款」為總價的5%,如驗收時發現瑕疵,可於驗收單上請建商盡快改善,待建商修繕完成後,再進行下一個流程。

1. 驗屋公司的檢驗費用,約1-2萬不等

驗屋如交由第三方專業驗屋公司檢驗,費用會隨房屋坪數而定,約2-3萬不等,修繕後也可以請驗屋公司複驗,費用約$4000~$5000元,專業公司備有專門的儀器與設備,可進行細密的檢驗,也有民眾傾向自行驗屋,或如已經找好裝潢公司,也可請設計師協助驗屋省去這筆費用。

 

2. 注意交屋款不得低於5%

某程度「交屋款」代表建商蓋房的信心,內政部規定交屋款為5%,但不少建商有自己的規範,如交屋款過低,可能發生建商不理會驗屋後的瑕疵,甚至拖延處理,變相不收交屋款逃避修繕,影響入住時間。

 

分享實際預售建案的付款方式

以桃園建案-麗江星漾為例,建案位於桃園A18青埔高鐵特區,規劃17-34坪河岸宅,當初開賣時,預計1年後開工,目前頭期款的【訂金+簽約金】,只需房車總價的6%,以26坪2+1房型,總價1,368萬(含車位)來看,一開始只要拿出約83萬(6%),就可買下一棟房子,待基地正式開工後,再支付約55萬(4%),後續工程款10%分2期,約2-3年完工,等於1年只需繳納69萬上下(5%)。由此可見,能清楚了解各階段付款的金額與時機,合理分配自己的資金,頭期款不一定如想像中的困難。此建案-麗江星漾預計2025年初完工,想了解更多可參考麗江星漾完整介紹。也可參考海悅官網更多建案詳情,了解目前人氣建案。

 

2022年10/4,分享額外資訊

除了上述提到的麗江星漾,只需負擔【訂+簽】,額外分享位於桃園龜山區,A7地段的興富發鉑悅,距離A7體育大學捷運站只要700公尺,規劃24-39坪,屬於A7地區的高樓層指標建案,共有35層樓,對比同地段大多為15-20層樓,特別適合想要有高樓層視野景觀的人,內部更有超過20個飯店等級的公設,但公設多有好有壞,還是要按照自己的生活習慣來考量,最重要的是,主打【訂+簽】59萬,月付2.2萬起,分享給大家,或參考興富發鉑悅A7建案,完整介紹

 

買預售屋好還是中古屋?各有好壞

對於頭期款不足的小資族,預售屋的付款方式,的確會比較輕鬆,以上述麗江星漾1,368萬的房子為例,同樣貸款75%來看,預售屋的頭期款是總價的6%(約83萬),新成屋或中古屋,頭期款是總價的25%(342萬)相對來說預售屋付款壓力較小,但成屋的好處是建材、格局、屋況、公設等全部都能眼見為憑、一目瞭然,甚至可以馬上入住,因此端看每個人的能力和需求,再決定自己想要的房屋類型,「符合個人需求的就是好屋」,參考預售屋與中古屋優缺點比較完整介紹

 

 

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