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黄金商圈大翻轉

(攝影者:楊文財)

 

台北市東區,曾是創下全台最貴單一店面成交價12億元、擁有全台2/3月租金破百萬元的黃金店面集中地。但短短兩年多,從江浙餐廳永福樓到美國快時尚品牌Forever 21等全已離開。

 

然而,從大馬路轉過一個彎,踏進巷弄卻擠滿人⋯隨時能看到網路粉絲,用手機地圖App,前來消費「朝聖」。

 

原來,一場疫情,帶來「去中心化」的全新店面邏輯。

 

除了台北東區,全台商圈發展趨勢,也從台北市一枝獨秀,變成6都中唯一店租負成長的城市。其他5都則是紛紛起漲,桃園、台中、高雄漲幅更達兩位數。究竟發生了什麼事,造成6都店面命運大不同?

 

答案,藏在驟變中的東區商圈。

 

人稱「樹伯」的東區店面投資客,告訴我們,10多年前,他買下第1間東區店面。當年這個店面月租金可達60萬元、投資報酬率4%以上,而且整個東區「排隊半年、1年都不一定租得到1個小店面,」

 

但,隨著商品越賣越高檔、租金越變越高後,中低價的攤商被趕往五分埔,東區店面改由高價連鎖品牌進駐。可是,約從10年前開始,信義百貨商圈崛起,吸走了高價精品店,東區逐漸沒落。最後疫情爆發,又給了致命一擊,就像樹伯,即便租金降到只剩高峰時的1/3,仍是數個月等不到任何承租客。

 

根據最新調查,忠孝東路4段兩旁第1排、約200多間店面,如今閒置數量竟飆升到35間、空置率逾17%,創下史上最慘紀錄。

 

放眼整個台北市,店面行情也出現類似住宅區近年「去中心化」的翻轉現象。

 

6都店面租售壓力最大的行政區,包含東區、永康商圈的台北市大安區,相較於疫情前的2019年,大安區店面租金與售價都降了近1成。

 

此外,還有西門町所在的萬華區、士林夜市坐落的士林區等,北市12個行政區,就有8個店面租金在近兩年下滑。全台店面價值最高的台北市,如今反成了重災區。

 

屋比房屋總監陳傑鳴指出,新北市中心地帶的板橋、新莊、三重區,也是租金下滑最多的地區,整體而言,大台北店面租金,都是蛋白區表現更勝核心的蛋黃區。

 

但走出台北市,情勢卻大不同。「南漂」人口帶旺台北市以外的城市住宅區和商圈。像新北市,就僅有3個行政區店租下跌,且跌幅最大僅約3.1%,整體店面氣象比台北市好。

 

再往南走,桃園市受惠於人口紅利,幾乎全部行政區的店面租金都起漲;台中市則有台鐵高架化帶動中區與東區的火車站前後站商圈,以及中投快速道路帶動的大里區店面起漲。

 

至於台南市,最受注目的就是台積電進駐南科效應加持的善化區、新市區,店面租金漲幅都超過2成。高雄市,三多商圈與鈴鹿賽道樂園坐落的前鎮區、有豪宅聚落支撐的鼓山區、有工業區加持的路竹區,店面租金也都有近2成的漲幅,唯一負成長的是小港區,疫情衝擊導致小港機場營運幾乎停擺是主因。

 

綜觀近兩年實體店面的變化,未來商圈將是「個案表現」時代,誰越能抓住消費者新習慣,就能越快竄紅。哪些新店型疫後更搶手?

 

一,自帶人流、不受地點限制的網紅實體店。

根據東區房仲業者的第一線觀察,過去的金店面,是先看所處路段的人潮多寡來決定,但現在,消費者是透過手機找好店家,再前往消費,就算路過店面,也會檢視網路評價才決定是否上門。

 

尤其網紅店,多是從網路吸引粉絲到實體店消費,「他們不用靠商圈既有人流也能生存,現在反而是商圈需要他們幫忙帶來人潮。」一位不願具名的東區房仲店長說。

 

二,不重門面,更看重倉庫、攝影棚功能的電商實體店。

電商實體店,經營的是網路下單顧客,所以一方面要有能兼顧網路叫賣的攝影棚,另一方面需要做發貨中心的倉庫功能,因此除了空間要足夠外,地點是否夠貼近消費者,方便取貨、發貨,也是考量重點。不像傳統商店重門面,他們反會挑租金相對便宜、深入住宅區的二線店面。

 

三,貼近住戶或上班族的社區型商店。

以前是你找店面,現在是店面找你。不再追逐隨機移動的人流,改抓居住與上班的定點人群。例如在桃園龜山合宜宅社區,當地夾在數棟合宜宅中間的文青路店面,由於有「上樓回家、下樓消費」的便利性,因此近一年來,短短幾百公尺就吸引了早餐店、超商等積極進駐。

 

當民眾被迫在家遠距上班或上課時,對這類社區型商店的依賴度就越高,所以近一年的店面租金,竟幾乎翻了一倍之多。

 

危機也是轉機,變化已成常態。30年不敗的忠孝東路4段,這個金店面一條街的制霸邏輯,如今也到了得與時俱進的關鍵時刻⋯。

 

※精彩全文,詳見《商業周刊》1772期。

 

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資料來源:商業周刊
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