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一次搞懂房地合一2.0


預售屋遭拋售,成自住客搶進好時機_ 房地2.0政策上路前,嗅到市場拋售氣息,首購族、換屋族到案場看房大增5成到1倍,就是找機會撿便宜。(攝影者.楊文財)

 

投資客逃命波來了!

 

7月1日即將上路的房地合一2.0(簡稱房地2.0),是2016年舊制的「豪華升級版」,持有房地產不到2年賣出獲利者,課45%重稅,不到5年課35%,威力較舊版更大,而且擺明要修理短線炒房的投資客。

 

導火線,是投資客去年大舉炒作房市,已熱得過頭。

 

房地2.0會讓房價崩跌嗎?預售屋可能絕跡?重劃區、蛋白區房價可能重回基本面?本刊團隊從歷年打房政策,完整剖析新制上路5年的可能劇本,趁投資客最後70天逃命潮,為你一次盤點全台拋售壓力區與挖寶熱區。

 

「去年下半年,房市真的很瘋!」屋比房屋台中加盟總部執行長馬先右指出,投資客早上買進約800萬房子,仲介3天就用840萬元賣掉,「比買股還好賺!」他在房地產業20多年,也沒見過這般房市榮景。

 

諸如建照都沒拿到的預售屋,有人靠轉讓預約買屋的「紅單」,在數天內賺進倍數獲利;連中古屋、新成屋市場全年交屋數也創下近7年新高;新北新莊、台南安平和高雄仁武等區,過去1年房價更漲超過1成等,逼政府不得不出重手遏止。

 

去年12月起至今,短短4個月,央行、內政部和財政部 3大政府機關聯手出招,打房的範圍和規模,堪稱台灣房地產史上最大行動。

 

央行從房貸成數壓抑房市,擁有4戶以上的多屋族,最高只能貸款5成。而4月19日,央行總裁楊金龍更說,可能將對個人擁有2戶房的出手,貸款成數將至5成以下;內政部啟動實價登錄2.0,7月起預售屋要30天內登記房價,並且禁止炒作紅單。

 

但,最兇狠的撒手鐧,還是財政部的課稅政策。首先,舊版課稅對象不涵蓋預售屋、公司法人,但新版皆納入;其次,新版把35%以上「重稅期」延長,持有房產5年以上方能閃過。

 

此外,新制溯及既往,5年前買房的購屋族,都要按新規繳稅。根據內政部統計,過去5年來購屋總數戶估計超過140萬戶,占全台房屋總戶數約1成6,全受影響。

 

但這般打房,就能壓制房價嗎?未必。

 

房地2.0對房市可能是「短空長多」、越打越熱!

 

短期來看,新制實施前買預售屋的投資客,可能開始拋售、房價可能下滑,這對打算買屋的購屋族,是搶進的好時機。

 

台經院研究員劉佩真指出,房地2.0為防堵炒作預售屋,未交屋前5年若提前交易獲利,也須比照規定課稅,成屋後課稅年限重新計算,再鎖5年,所以「閉鎖期最長可達10年。」

 

因此,口袋淺的投資客將引發「逃命潮」。

 

根據統計,全台預售屋網路轉售的件數,去年底至今成長率接近3成;而6都裡又以銷售預售屋比率較高的台中、台南,2個月內的拋售增幅最高、達2成8。

 

其次,除預售屋外,投機炒作最兇的蛋白區或重劃區,尤其「推案量高、待售餘屋高、房價年漲幅高」的三高區,當投資客拋售時,房價有可能從這些區域先下修,回歸基本面。

 

現離7月1日大限僅剩70天,扣除房屋過戶流程約30天作業期,屋主最後逃命期只剩40天,意即5月31日前,買賣雙方要找到交易對象、進入簽約程序,才有機會趕在6月底前完成過戶,躲過房地2.0的衝擊。

 

而7月1日後兩年,房市將處於量縮價盤的格局。

 

因新制規定未滿2年出售課資本利得45%,短期投資客若手上資金調度得過去,將產生高稅額閉鎖期效應。房仲公會內部透露,2年內成交量將縮水2成。

 

住展研發長何世昌也認為,雖然現在是殺價黃金時機,但就是這2個月內,「等新制上路,成交量就會急凍,價格不易再往下掉。」再加上2022年有九合一縣市長選舉,政府打房不易鬆手。

 

房市成交量萎縮,房仲業者、購屋族最苦惱。投資客不敢賣屋,房仲就沒生意做。房屋供給減少、需求不變,一旦好屋釋出,人人都想搶,便不易買到好標的。

 

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱指出,房地2.0只能抑制短期的房價上漲,但中期而言,「課稅只是閉鎖期長一點,撐過去了,房價又會起死回生。」

 

若錯過70天殺價黃金期,買家該怎麼挑選?答案是:從「三低區」裡,找基本面佳的中古屋或新成屋。

 

推案量低、餘屋低、房價漲幅低的「三低區」,大多屬於舊市區,不熱門,但房價也相對穩定,例如新北市的永和區。

 

長期而言,影響房市最大的不是打房,而是利率和人口。

 

台灣最遲應會在2024年開始升息,升息將導致房價下跌。不過,劉佩真認為,利率要對房價造成衝擊,需要升至3%左右,若2024年開始升息,到2026年都無法到達3%水準。吉家網董事長李同榮則認為,就算升息超過3%,台灣因疫後經濟發展大有可為,縱使升息,長線房市仍看漲。

 

至於人口負成長。台灣將在2025年進入超高齡化社會,在老人多、小孩少邏輯下,購屋需求將減少。但實際上卻未必。

 

據統計,台灣戶籍總戶數從2010年到2019年,成長11%以上,但平均每戶人數卻減少,每戶2人以下比率已破5成,每獨立一戶,都是購屋新族群。加上不同年齡層,有不同住房需求,使得舊屋難以去化,新屋仍有市場。

 

房地2.0短期雖會改變供需結構,但頂多只能抹去投機炒作的泡沫,卻難改變房市長期上揚的大局,這也是購屋族的新機會。

 

※精彩全文,詳見《商業周刊》1745期。

 

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資料來源:商業周刊
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